Thị trường chỉ toàn nhà ở cao cấp
Theo khảo sát của phóng viên báo VietNamNet, từ đầu năm đến nay, trước khi sáp nhập địa giới hành chính, trên địa bàn TPHCM hầu như không có dự án căn hộ chung cư mới nào được mở bán. Nguồn cung chủ yếu đến từ các giai đoạn chào bán tiếp theo của những dự án hiện hữu. Do đó, thị trường thiếu sự đa dạng về phân khúc sản phẩm.
Đơn cử, một dự án căn hộ cận kề khu vực trung tâm TP.Thủ Đức (cũ) đang mở bán hơn 40 căn ở giai đoạn tiếp theo. Theo quảng bá, giá bán căn hộ tại đây chỉ 55 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi phóng viên liên hệ, nhân viên công ty môi giới cho biết hiện chỉ còn những căn có diện tích lớn, với giá dao động từ 6,5 – 9,3 tỷ đồng/căn.
Khi liên hệ với một công ty môi giới đang rao bán 300 căn hộ đợt tiếp theo tại một dự án khác ở TP.Thủ Đức với mức giá 50 triệu đồng/m², phóng viên nhận được câu trả lời: “Đã hết hàng”.
Trao đổi với phóng viên VietNamNet, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – cho biết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TPHCM đã kéo dài từ năm 2021 đến nay. Tại các dự án mới, gần như không còn căn hộ nào có giá bán vừa túi tiền, tức dưới 30 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc nhà ở cao cấp, theo ông Châu, giai đoạn 2020 – 2023, phân khúc này chiếm đến 70% nguồn cung trên thị trường. Cả năm ngoái và nửa đầu năm nay, tất cả các dự án nhà ở đưa ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp.
“Không chỉ không còn loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà nhà ở trung cấp cũng biến mất. Điều này khiến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển mất cân đối, không bền vững, như mô hình kim tự tháp ngược”, ông Châu nhận định.
Theo thống kê của HoREA, trong nửa đầu năm nay, TPHCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với gần 3.400 căn đủ điều kiện huy động vốn. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp.
Ông Châu cho biết thêm, giá nhà tại TPHCM đã liên tục tăng trong những năm qua. Năm ngoái, giá bán trung bình đã lên tới 90 triệu đồng/m², tương đương bình quân 9,7 tỷ đồng/căn. Để gia tăng nguồn cung và gián tiếp kéo giảm giá bán, ông kiến nghị cơ quan chức năng đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 220 dự án.
Xuất hiện căn hộ 1 phòng ngủ có giá hơn 30 tỷ đồng
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, mới đây một doanh nghiệp bất động sản đã gây “choáng váng” khi công bố mức giá bán dự kiến, tức giá rumor, cho các căn hộ hạng sang tại một dự án ngay trung tâm TP.HCM.
Cụ thể, căn hộ diện tích 24m² có giá 15,5 tỷ đồng; căn 1 phòng ngủ diện tích gần 30m² có giá 31,5 tỷ đồng; căn hộ 33,5m² có giá 35 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ diện tích 50,5m² có giá tới 52 tỷ đồng.
Theo báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý II/2025 vừa được CBRE Vietnam công bố, nguồn cung nhà ở trong nửa đầu năm nay đã giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây.
Tính đến quý II/2025, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TPHCM đạt 82 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ đạt 74% trên tổng số căn hộ mở bán, giảm so với cùng kỳ năm trước.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Vietnam – đánh giá rằng, trái ngược với TPHCM, nguồn cung nhà ở tại các thị trường lân cận như Bình Dương (cũ) và Long An (cũ) đang rất dồi dào. Xu hướng này không mới, nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm nay.
“So với TPHCM, giá bán căn hộ tại các thị trường ngoại thành thấp hơn khoảng 50%. Trong khi đó, giá nhà liền thổ thấp hơn tới 80%. Dư địa tăng giá tại thị trường vùng ven còn rất lớn, dự báo trong 3 năm tới, giá sơ cấp căn hộ có thể tăng tối đa 11%/năm, còn nhà liền thổ tăng khoảng 12%/năm”, bà Dung nhận định.
Về thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận trong quý III/2025, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Đầu tư DKRA Group dự báo nguồn cung sẽ dao động từ 9.000 – 11.000 căn, tập trung chủ yếu tại TPHCM (cũ) và Bình Dương (cũ).
Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại TPHCM, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp sẽ dẫn dắt thị trường vùng ven.
“Mặt bằng giá có xu hướng tăng nhẹ tại những khu vực được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Các chủ đầu tư cũng đã có những động thái linh hoạt như điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường”, ông Thắng đánh giá.
11 tháng qua, TPHCM chỉ có 4 dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán với tổng số 1.611 căn nhà, tổng vốn cần huy động 15.142 tỷ đồng. Lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ nguồn cung thị trường.
Sau 4 tháng thực hiện kế hoạch đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận tại các dự án nhà ở thương mại, Sở TN&MT TP.HCM đã cấp gần 4.000 giấy chứng nhận, vẫn đang giải quyết hơn 77.200 hồ sơ.
Hơn 30.000 nhà ở thương mại tại TP.HCM chưa được cấp giấy chứng nhận nhà đất có trách nhiệm của chủ đầu tư dự án.
