Giai đoạn 1993–1997 là thời kỳ chuyển tiếp của hệ
thống pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993,
nhưng trong thời gian đầu, việc đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận vẫn áp dụng
theo các văn bản hướng dẫn trước đó, trong đó có quy định về mẫu giấy chứng nhận
do cơ quan quản lý ruộng đất phát hành từ năm 1989. Việc áp dụng song song này
dẫn đến tình trạng nhiều loại giấy tờ hợp pháp về nội dung nhưng khác chuẩn về
hình thức.
NÚT THẮT KÉO DÀI HƠN HAI THẬP KỶ
Theo phản ánh từ cơ quan chuyên môn tại Thành phố Hồ Chí
Minh, địa phương này vẫn còn tồn tại số lượng lớn giấy tờ đất đai được cấp
trong giai đoạn 1993-1997 như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, quyết
định giao đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước ban hành.
Dù đều được cấp đúng thẩm quyền, nhiều giấy tờ lại không đúng mẫu thống nhất
theo quy định pháp luật đất đai và nhà ở tại thời điểm đó.
Chính sự khác biệt về hình thức đã khiến không ít hồ sơ bị
đình trệ trong quá trình xin cấp đổi sang sổ đỏ. Nhiều trường hợp đất sử dụng ổn
định, không tranh chấp nhưng người dân vẫn không thể hoàn tất thủ tục vì cơ
quan tiếp nhận lúng túng trong việc xác định giá trị pháp lý của giấy tờ cũ.
Theo phân tích của cơ quan quản lý, điểm mấu chốt nằm ở yếu
tố thẩm quyền cấp chứ không phải mẫu giấy. Các loại giấy chứng nhận, quyết định
giao đất hay xác nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn nêu trên đều do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp như UBND cấp tỉnh, quận, huyện hoặc cơ quan quản lý
đất đai trực thuộc.
Dù quy định về mẫu giấy chứng nhận ban hành năm 1989 đã hết
hiệu lực từ năm 2000, nhưng giá trị pháp lý của những giấy tờ đã cấp theo mẫu
đó vẫn được công nhận.
Điều này đồng nghĩa: giấy tờ đất đai cấp từ sau ngày
15/10/1993 đến trước 16/3/1998 nếu được ban hành đúng thẩm quyền thì không bị
coi là trái luật, mà chỉ là giấy tờ khác mẫu so với hiện hành.
Nhận định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý hàng
loạt hồ sơ tồn đọng nhiều năm qua, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi lịch sử quản
lý đất đai phức tạp và có nhiều loại giấy tờ chuyển tiếp.
Bước ngoặt thực sự đến từ Nghị quyết số 254/2025/QH15 do Quốc
hội ban hành ngày 11/12/2025 nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai. Quy định này nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp từ
sau ngày 15/10/1993 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất theo quy định hiện hành.
Điểm đáng chú ý là nghị quyết không loại trừ các trường hợp
giấy tờ khác mẫu. Điều kiện quan trọng nhất vẫn là giấy tờ được cấp đúng thẩm
quyền và người sử dụng đất thực tế ổn định, lâu dài, không tranh chấp. Quy định
mới này đã tháo gỡ nút thắt lớn nhất từng khiến nhiều hồ sơ bị “đóng băng”: nỗi
lo giấy tờ không đúng mẫu sẽ không được công nhận.
THỜI ĐIỂM THÍCH HỢP ĐỂ HOÀN TẤT THỦ TỤC CHUẨN HOÁ GIẤY TỜ
ĐẤT ĐAI
Trên cơ sở pháp lý mới, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) mới đây đã có
văn bản đề nghị cơ quan chuyên môn tại TP.HCM rà soát toàn bộ hồ sơ đã cấp giấy
chứng nhận để xác định rõ thẩm quyền cấp và tính hợp pháp. Việc rà soát nhằm
phân loại hồ sơ đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, tránh tình trạng người dân bị từ chối
chỉ vì khác hình thức giấy tờ.
Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, việc xem xét
cần căn cứ thêm vào quy định pháp luật về nhà ở và xây dựng tại thời điểm cấp
giấy để xác định giá trị pháp lý. Điều này giúp đảm bảo việc giải quyết hồ sơ vừa
đúng luật vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Các chuyên gia pháp lý nhận định đây là giai đoạn thuận lợi
để những người đang giữ giấy tờ đất đai cấp trong thời kỳ chuyển tiếp tiến hành
thủ tục cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
theo mẫu mới hiện hành. Khung pháp luật
đã được làm rõ, điều kiện đã cụ thể, nên việc chậm trễ chỉ khiến quyền lợi bị
kéo dài không cần thiết.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến
nhiều hồ sơ chậm được xử lý là tâm lý e ngại của người dân. Không ít người cho
rằng “sổ trắng” hay “sổ xanh” là giấy tờ lỗi thời, không còn giá trị nên không
nộp hồ sơ xin cấp đổi.
Trên thực tế, nếu giấy tờ được cấp đúng thẩm quyền và đất
sử dụng ổn định thì vẫn đủ điều kiện làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu mới hiện hành.
Vì vậy, người dân đang sở hữu các loại giấy tờ
đất đai cấp trong giai đoạn 1993-1997 nên chủ động kiểm tra hồ sơ, đối chiếu
thông tin và nộp thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định mới. Việc chủ động
này giúp tránh bỏ lỡ quyền lợi đã được pháp luật công nhận.
Không chỉ mang ý nghĩa với từng cá nhân, việc công nhận
giá trị pháp lý của các loại giấy tờ cũ còn có tác động rộng đến thị trường bất
động sản. Khi quyền sử dụng đất được chuẩn hóa bằng giấy tờ theo đúng pháp luật,
tài sản sẽ minh bạch hơn về pháp lý, dễ giao dịch, thế chấp hoặc chuyển nhượng.
Đối với cơ quan quản lý, việc giải quyết dứt điểm hồ sơ tồn
đọng giúp làm sạch dữ liệu đất đai, giảm tranh chấp và nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nước. Đây cũng là bước tiến quan trọng trong quá trình hiện đại hóa hệ
thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất.
