Ngân hàng nhận thế chấp nhầm đất của người khác, buộc phải trả lại sổ đỏ

Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi mới đây đã công bố bản án phúc thẩm số 36/2026/DS-PT về tranh chấp hợp đồng tín dụng.

Theo bản án, vụ việc bắt đầu từ một giao dịch cho vay vào ngày 30/7/2024, khi bà Lê Thị Thu V và ông Nguyễn Văn H ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP L1 để vay số tiền 700 triệu đồng. Mục đích của khoản vay này là nhằm bổ sung vốn cho việc chăn nuôi bò.

Để được giải ngân, hai bên đã thế chấp hai mảnh đất tại tỉnh Kon Tum, bao gồm thửa đất số 1880 và thửa đất số 1323 thuộc tờ bản đồ số 53.

Tuy nhiên, sau khi nhận tiền, bà V và ông H đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi như cam kết, thậm chí còn rời khỏi địa phương khiến Ngân hàng không thể liên lạc được. Trước tình thế đó, Ngân hàng đã khởi kiện ra tòa để yêu cầu các bị đơn phải trả khoản nợ cả gốc lẫn lãi tính đến cuối tháng 10 năm 2025 là khoảng 799 triệu đồng, đồng thời yêu cầu phát mãi cả hai tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ.

Quá trình giải quyết đã làm lộ ra một sự nhầm lẫn nghiêm trọng liên quan đến thửa đất số 1323. Phía Ngân hàng cho rằng khi đi thẩm định, đây là một khu đất trống. Thế nhưng, khi Tòa án tiến hành kiểm tra thực tế bằng máy định vị, kết quả cho thấy trên thửa đất này thực chất đang có một ngôi nhà cấp bốn của vợ chồng ông Ngô K1 và bà Nguyễn Thị T1.

Hai ông bà cho biết họ đã mua nhà đất này một cách hợp pháp từ năm 2020 thông qua người đại diện của bà V và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sự nhầm lẫn phát sinh do khi làm hợp đồng mua bán trước đây, các bên đã ghi nhầm số thửa đất giáp ranh, trong khi thực tế ông K1, bà T1 đã sinh sống ổn định tại thửa 1323 và còn sửa sang lại cổng, sân mà Ngân hàng không hề hay biết do thiếu sót trong khâu thẩm định thực địa.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã quyết định chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng, buộc bà V và ông H phải trả số tiền nợ gần 799 triệu đồng. Tòa tuyên bố hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 1323 là vô hiệu vì có lỗi của cả hai bên trong việc xác định sai vị trí tài sản và có tài sản của người khác trên đất. Do đó, Ngân hàng chỉ được quyền phát mãi thửa đất số 1880 để thu nợ và phải trả lại giấy chứng nhận thửa đất số 1323 cho các bị đơn.

Không đồng ý với phán quyết trên, Ngân hàng đã kháng cáo lên cấp phúc thẩm để yêu cầu được quyền xử lý cả thửa đất số 1323.

Tại phiên xử phúc thẩm vào ngày 06/02/2026, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi nhận định rằng phía Ngân hàng không cung cấp thêm được tài liệu hay chứng cứ mới nào để chứng minh kháng cáo của mình là có căn cứ.

Tòa phúc thẩm khẳng định việc Ngân hàng không thực hiện đúng trình tự thẩm định, dẫn đến không phát hiện ra tranh chấp và sự hiện diện của bên thứ ba trên đất là một sai sót không thể chấp nhận để duy trì hợp đồng thế chấp.

Vì vậy, Hội đồng xét xử đã bác đơn kháng cáo của Ngân hàng và giữ nguyên các quyết định chính của bản án sơ thẩm. Ngân hàng TMCP L1 vẫn được thu hồi nợ thông qua việc phát mãi thửa đất 1880 nhưng buộc phải trả lại giấy tờ thửa đất 1323, đồng thời phải chịu án phí phúc thẩm là 300 nghìn đồng cùng một phần chi phí tố tụng do những thiếu sót trong quá trình thẩm định tài sản.