Rủi ro lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025, tiệm cận đỉnh nguồn cung.
Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa với việc thị trường được “giải khát” hoàn toàn. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục mất cân đối khi phân khúc nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng giá trị lớn.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Theo VARS, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, song thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực, mọi phân khúc. Sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các dự án, chủ đầu tư và nhóm khách hàng.
“Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, tăng cao so với thu nhập bình quân, còn chi phí vốn và lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước”, chuyên gia VARS nhận định.
Cũng theo chuyên gia, những chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn đang trở nên ngày càng rủi ro. Đặc biệt, trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.
Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Cầu thực vẫn tồn tại nhưng ngày càng chọn lọc
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho biết, ngay cả khi chi phí vốn tăng, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch tại một số phân khúc nhất định.
Lực cầu chủ yếu đến từ ba nhóm: người mua ở thực đã có sẵn tích lũy tài chính; nhóm khách hàng có thu nhập cao, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, có khả năng tự cân đối tài chính.
“Điều này cho thấy cầu thực của thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại và mang tính bền vững, nhưng không còn dễ dãi như trước. Người mua ngày càng lý trí hơn, chỉ sẵn sàng xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý, giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính”, ông Cao nhấn mạnh.
Nhìn về trung và dài hạn, VARS cho rằng, bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.
Theo VARS, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vẫn là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp, gây khó cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.
Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc do thiếu sự quyết liệt, cần có hướng dẫn thống nhất để đẩy nhanh tiến độ.
Một nút thắt nữa, theo VARS, là vấn đề lãi suất – yếu tố rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.
VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.
Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm lượng tồn kho chung cư có xu hướng giảm nhưng đến 6 tháng cuối năm lượng tồn kho lại có xu hướng tăng trở lại.
Đà tăng giá kéo dài của phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại khi nhiều nhà đầu tư bắt đầu rao bán cắt lỗ. Báo cáo thị trường cho thấy thanh khoản giảm và lực cầu thực bắt đầu chi phối diễn biến giá, mở ra giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng tốc.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
