Tin lời người bán, đặt cọc 10 tỷ mua đất rừng phòng hộ
Theo trình bày của ông T. (ngụ tại Hà Nội), năm 2018 ông có nhu cầu mua đất tại huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang (nay là đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang) để kinh doanh.
Thông qua một người môi giới, tháng 2/2018, ông T. ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông Vương Quốc H. (ngụ tại TPHCM) để nhận chuyển nhượng thửa đất 4.000m2 tại Phú Quốc. Giá chuyển nhượng thửa đất là 64 tỷ đồng, hợp đồng đặt cọc được ký kết tại văn phòng công chứng.
Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, nếu ông T. không mua sẽ mất tiền cọc. Còn nếu vợ chồng ông H. không bán, ngoài việc hoàn trả tiền cọc, sẽ phải bồi thường gấp ba lần.
Hai bên hẹn ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức vào ngày 11/4/2018. Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T. đã chuyển 10 tỷ đồng tiền đặt cọc cho vợ chồng ông H.
Trước đó, khi khảo sát thực địa, ông T. được ông H. chỉ ranh giới thửa đất có lối đi vào ở bên cạnh. Thửa đất có cạnh giáp mặt tiền đường dân sinh, có hàng rào bằng trụ bê tông. Xem trên giấy chứng nhận, ông T. thấy ghi chú toàn bộ diện tích thửa đất nằm trong rừng phòng hộ.
Ông T. thắc mắc thì ông H. nói rằng đất này đã có quy hoạch mới, toàn bộ diện tích khu đất đã được quy hoạch thành đất thương mại dịch vụ và hứa sẽ cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản. Tin tưởng thông tin ông H. đưa ra, ông T. đồng ý mua.
Theo ông T., sau khi đặt cọc, ông và người môi giới nhiều lần liên hệ với ông H. để tiến hành đo đạc, xác định ranh giới, cắm mốc thửa đất trên thực địa và xúc tiến các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, ông H. không hợp tác.
Qua tìm hiểu, ông T. biết được các thông tin về lô đất trái ngược với những gì ông H. cung cấp trước đó. Cụ thể, khu đất không có đường vào, lối đi vào mặt tiền là phần đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Hàng rào trụ bê tông là của chủ đất liền kề xây dựng.
Nghi ngờ thửa đất không được phép chuyển nhượng, ông T. làm đơn yêu cầu và văn phòng công chứng có văn bản xác nhận rằng “toàn bộ thửa đất nằm trong rừng phòng hộ nên không ký được hợp đồng chuyển nhượng”.
Từ những căn cứ trên, ông T. yêu cầu trả lại tiền đặt cọc, nhưng vợ chồng ông H. không hợp tác. Ông T. và người môi giới nhiều lần liên hệ, thậm chí tìm đến nơi ở tại TPHCM, nhưng vẫn không gặp được vợ chồng ông H. để giải quyết.
Trước ngày hẹn ký hợp đồng chuyển nhượng, ông T. ủy quyền cho ông C. giải quyết các thủ tục liên quan. Ngày 11/4/2018, ông C. có mặt tại văn phòng công chứng đúng hẹn nhưng không thấy vợ chồng ông H. đến làm việc. Đại diện văn phòng công chứng có xác nhận sự việc này.
Khi ông T. chuẩn bị làm đơn tố cáo thì nhận được thông báo thụ lý vụ án của TAND huyện Phú Quốc (nay là TAND khu vực 2 – An Giang) về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc của vợ chồng ông H.
Do vụ kiện có liên quan đến người đang sinh sống ở nước ngoài, hồ sơ được chuyển cho TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) thụ lý. Thời điểm này, vụ việc trở nên phức tạp hơn khi xuất hiện ông Charlie Th. Theo lời trình bày của ông H., ông Charlie Th. mới là chủ đất thực sự, còn vợ chồng ông chỉ đứng tên hộ.
Ông T. cho rằng ông không biết ông Charlie Th. là ai; mọi giao dịch liên quan, từ việc đặt cọc đến chuyển tiền để nhận chuyển nhượng thửa đất, ông đều thực hiện với vợ chồng ông H.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện của ông T. yêu cầu tòa tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, buộc vợ chồng ông H. hoàn trả 10 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường 30 tỷ đồng do vi phạm cam kết hợp đồng đặt cọc.
Trình bày tại tòa, vợ chồng ông H. thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc và nhận 10 tỷ đồng tiền cọc của ông T. Tuy nhiên, khi đến hẹn ký hợp đồng chuyển nhượng thì phía ông T. không có mặt. Do đó, họ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và khẳng định không có nghĩa vụ trả tiền đặt cọc.
Vợ chồng ông H. cho hay, trên thực tế họ chỉ đứng tên hộ thửa đất cho ông Charlie Th. Toàn bộ giao dịch đặt cọc được ông Charlie Th. thỏa thuận trực tiếp với ông T., vợ chồng ông H. chỉ làm thủ tục công chứng.
Dựa trên chứng cứ của vụ án, hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T., tuyên hợp đồng đặt cọc công chứng vô hiệu và buộc vợ chồng ông H. hoàn trả 10 tỷ đồng tiền cọc. Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu bồi thường 30 tỷ đồng.
Không đồng ý với phán quyết này, cả hai bên đều kháng cáo toàn bộ hoặc một phần bản án sơ thẩm.
Căn cứ các tài liệu và chứng cứ, Hội đồng xét xử TAND cấp cao tại TPHCM nhận định thửa đất mà ông T. và vợ chồng ông H. thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng là đất nằm trong rừng phòng hộ, không được chuyển nhượng. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đã vô hiệu ngay từ ban đầu.
Vợ chồng ông H. đã nhận 10 tỷ đồng từ ông T. nhưng không hợp tác thanh lý hợp đồng khi ông T. phát hiện thực trạng đất và yêu cầu trả tiền. Việc vợ chồng ông H. chiếm giữ tiền cọc là trái pháp luật.
Tuy nhiên, yêu cầu của ông T. về bồi thường 30 tỷ đồng không được chấp nhận vì ông T. cũng có lỗi khi không kiểm tra pháp lý đất trước khi đặt cọc.
Từ những phân tích trên, Tòa án phúc thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của ông T., tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc vợ chồng ông H. trả lại 10 tỷ đồng đã nhận nhưng không chấp nhận yêu cầu bồi thường 30 tỷ đồng. Các phần khác của bản án sơ thẩm giữ nguyên hiệu lực.
Bỏ ra số tiền lớn cùng cháu ruột mua chung căn nhà, nhưng vì tin tưởng lời hứa suông, người đàn ông tại TPHCM mất luôn nhà, cũng không lấy lại được số tiền đã bỏ ra.
Không chỉ các chung cư hiện hữu mà các dự án đang triển khai dọc tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của TPHCM cũng đang ghi nhận mức giá căn hộ tăng nhanh chưa từng thấy.
Nằm không xa trung tâm TPHCM nhưng từng bị người mua nhà e dè vì bụi bặm và xe container dày đặc, giá nhà tại Khu đô thị Cát Lái bất ngờ tăng cao chưa từng thấy, gần gấp đôi sau 3 năm.
