Trạm trung chuyển quan trọng của vùng Thủ đô
Tại tọa đàm “Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển” mới đây, ông Trần Đình Dũng, Phó Tổng giám đốc CTCP Sàn giao dịch Bất động sản Tâm Thành Land, nhận định, đầu tư hôm nay không còn là cuộc chơi của tin đồn mà là cuộc chơi của tầm nhìn, dòng tiền và hiểu biết thị trường.
Theo ông, nhà đầu tư cần có tầm nhìn trung và dài hạn, lựa chọn những dự án có quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ và định hướng phát triển cụ thể.
Phân tích xu hướng dịch chuyển dòng vốn trên thị trường, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng theo nguyên lý bình thông nhau, khi khu vực lõi bão hòa, dòng vốn sẽ chảy về nơi còn dư địa. Tương tự, khi các khu vực đã bão hòa về mật độ và giá, dòng vốn sẽ chảy về những vùng lân cận có quỹ đất lớn, mặt bằng giá bất động sản còn thấp.
Khi giá bất động sản tại Hà Nội và vùng lõi tăng mạnh, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các thị trường mới, hướng đến những đô thị vệ tinh – nơi còn nhiều dư địa phát triển.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, ông Doanh khuyến cáo khu vực mới vẫn chưa sôi động nên cần có tầm nhìn dài hạn trước khi xuống tiền, tận dụng đòn bẩy tài chính ở mức phù hợp và tránh đầu tư lướt sóng.
Ở góc độ quy hoạch, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội), cho biết, đến năm 2030, dân số Hà Nội sẽ chạm ngưỡng 10 triệu người; vùng đại đô thị Hà Nội (mega city) có thể đạt 21-23 triệu dân. Trong bối cảnh đó, Bắc Ninh sẽ hưởng lợi từ làn sóng giãn dân mạnh mẽ.
Sau khi sáp nhập Bắc Giang và Bắc Ninh (cũ), tỉnh Bắc Ninh mới trở thành địa phương nằm trong top 5 tỉnh có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước. Với nền tảng công nghiệp sẵn có của hai tỉnh, Bắc Ninh sau sáp nhập được ví như “siêu thủ phủ công nghiệp miền Bắc”.
Ông Tuyến đánh giá, hệ thống hạ tầng kết nối vùng đang được đẩy mạnh với Vành đai 4, Vành đai 5, sân bay Gia Bình, cùng tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng kết nối đến Côn Minh (Trung Quốc) qua Lào Cai. Các tuyến cao tốc liên vùng hình thành mạng lưới giao thương chiến lược.
“Bắc Ninh sẽ trở thành trạm trung chuyển quan trọng của vùng Thủ đô, không chỉ về logistics, thương mại – công nghiệp, mà còn là điểm hội tụ dòng vốn đầu tư, nhân lực và đô thị hóa hiện đại”, ông Tuyến nhấn mạnh. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, quy hoạch phải đảm bảo chất lượng sống, tránh để công nghiệp lấn át không gian đô thị.
Phân khúc nào hút dòng tiền?
Tại tọa đàm, các chuyên gia nhận định, không phải khu vực nào của Bắc Ninh cũng đủ nội lực để trở thành tâm điểm phát triển mới. Ở các đô thị trung tâm hiện hữu, hạ tầng đã bắt đầu quá tải. Do đó, việc mở rộng ra các vùng vệ tinh như Tân Yên, Nhã Nam được xem là hướng đi đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.
Ông Bùi Văn Doanh cho rằng, khẩu vị đầu tư tại các khu vực “mới nổi” như Tân Yên hiện nghiêng về đất nền, do tính linh hoạt cao, có thể xây để ở, cho thuê hoặc kinh doanh tùy nhu cầu thị trường.
“Thực tế ghi nhận cho thấy phân khúc đất nền tại Tân Yên đang có thanh khoản tốt nhất, đặc biệt là ở các dự án đấu giá”, ông Doanh nói.
Cùng với đó, shophouse, nhà phố cũng được quan tâm nhờ khả năng khai thác ngay, đón đầu nhu cầu của lực lượng chuyên gia và lao động tại các khu công nghiệp lân cận.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tuấn Bình, Phó Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Kinh Bắc, nhận định Tân Yên đang ở “điểm rơi quy hoạch” khi hạ tầng công nghiệp được triển khai mạnh, giá đất vẫn thấp hơn 30-40% so với các khu công nghiệp cũ như Yên Dũng hay Việt Yên.
“Nhà đầu tư tham gia giai đoạn này đang đón ‘sóng quy hoạch’, chứ chưa phải giai đoạn ‘chốt lời’. Có thể kỳ vọng biên độ tăng giá ổn định 20-30% khi hạ tầng và dân cư hình thành, cùng với nhu cầu thuê lớn từ chuyên gia và lao động công nghiệp”, ông Bình nói. Quan trọng hơn, theo ông, biên độ rủi ro tại đây tương đối thấp, nhờ việc Tân Yên được “chính quy hóa” trong quy hoạch công nghiệp của tỉnh.
Ông Trần Đình Dũng cũng cho rằng, sau sáp nhập, Bắc Ninh sẽ trở thành trung tâm công nghiệp – dịch vụ lớn bậc nhất miền Bắc, quy tụ hàng loạt khu công nghiệp quy mô như Yên Phong, Quang Châu, Vân Trung, Thuận Thành 3.
“Nhu cầu ở thực và dân cư cơ học tăng nhanh khiến đất nền, shophouse, nhà ở cho chuyên gia vẫn là hướng đầu tư an toàn, bền vững”, ông Dũng nhận định.
Thị trường đang chứng kiến xu hướng “Nam tiến” của nhiều nhà đầu tư để tìm kiếm các sản phẩm đầu tư có chất lượng và pháp lý đầy đủ. Hiện nhà đầu tư không còn đầu tư theo phong trào mà việc khai thác dòng tiền phải đảm bảo lâu dài, bền vững.
Giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội đang sụt giảm mạnh, ngay cả tại những khu vực từng có thanh khoản tốt như Long Biên, Hoàng Mai, Đống Đa… cũng không nằm ngoài xu hướng này.
Trong 5 dự án nhà ở xã hội đang và sắp mở bán tại Hà Nội, có 4 dự án có giá vượt 20 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 29 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vẫn có dự án duy trì được mức giá 18,4 triệu đồng/m2, tương đương căn hộ chỉ từ 920 triệu đồng.
