Bất động sản giá trị thấp bị ảnh hưởng?
Tại Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, một điểm đáng chú ý là quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, nếu xác định được giá mua bất động sản và các chi phí hợp lý, thuế TNCN mà người bán phải nộp sẽ được tính bằng 20% lợi nhuận. Trường hợp không xác định được giá mua, thuế TNCN sẽ dao động từ 2% đến 10% giá bán, tùy thời gian nắm giữ.
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Văn Cường – môi giới nhà đất lâu năm tại TPHCM, cho biết, trước đây, thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hình thức “cào bằng” 2% trên giá bán. Khi việc thu thuế chưa bị siết chặt, người bán thường thỏa thuận với người mua để ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế nhằm “né” thuế.
“Vài năm gần đây, khi cơ quan thuế tăng cường kiểm soát, tình trạng này hầu như không còn. Nhiều người mua bất động sản muốn ghi đúng giá bán thực tế trên hợp đồng để tránh rắc rối về sau”, ông Cường nói.
Về đề xuất áp thuế 20% lợi nhuận khi chuyển nhượng nhà đất, ông Cường cho rằng mức này là hợp lý, đảm bảo công bằng giữa cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản giá trị thấp sẽ chịu tác động trước tiên.
“Chẳng hạn, nếu mua căn nhà giá 2,5 tỷ đồng và bán lại 3 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp là 60 triệu đồng. Cũng là mức lợi nhuận 500 triệu đồng, nhưng với một căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, thuế phải nộp hiện lên tới 200 triệu đồng. Nếu áp dụng mức thuế 20% như đề xuất trong dự thảo, người bán căn nhà 3 tỷ đồng sẽ phải nộp tới 100 triệu đồng tiền thuế”, ông Cường phân tích và cho rằng, trong trường hợp này, người bán sẽ có xu hướng nâng giá bán.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng đánh giá đề xuất áp thuế TNCN 20% lợi nhuận là hợp lý và công bằng. Tuy nhiên, để người nộp thuế không bị thiệt thòi, cơ quan quản lý cần khấu trừ các chi phí hợp lý.
“Trên thực tế, lợi nhuận không đơn thuần lấy giá bán trừ giá mua. Người bán còn phát sinh nhiều chi phí khác như lãi vay, phí môi giới, chi phí sửa chữa, cải tạo nhà”, ông Quang nói.
Về lo ngại việc áp thuế 20% lợi nhuận có thể khiến bất động sản giá trị thấp tăng giá, ông Quang cho rằng điều này vẫn có thể xảy ra nếu cơ quan quản lý không đưa ra quy định cụ thể về “chi phí hợp lý” là những khoản nào.
Đối với bất động sản giá trị cao, theo ông Quang, mức thuế TNCN 2% trên giá bán hiện nay là tương đối cao. Trong khi đó, giá bất động sản tại Việt Nam chỉ tăng trung bình 8-10%/năm. Nếu áp dụng mức thuế 20% lợi nhuận như dự thảo, phân khúc này dự báo ít bị ảnh hưởng.
‘Đánh thuế không ngăn được đà tăng giá bất động sản’
Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TPHCM) nhận định, mức thuế 20% trên phần lợi nhuận là tương đối cao. Để áp dụng công bằng, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy nhằm xác định chính xác giá mua và chi phí đầu vào của người chuyển nhượng.
Về các chi phí hợp lý được khấu trừ, luật sư Tư đề xuất cần có quy định chi tiết về điều kiện của hóa đơn, chứng từ để người dân dễ dàng chứng minh.
Đồng quan điểm, giảng viên Trần Nguyên Đán (Trường Đại học Kinh tế TPHCM), cho rằng 20% trên lợi nhuận không phải là mức thuế thấp. Nếu áp dụng, những người mua bán bất động sản “hai giá” – tức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế – sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, bởi khi bán lại, lợi nhuận của họ cao nên phải nộp thuế nhiều.
“Để khuyến khích đầu tư bất động sản dài hạn, kể cả khi xác định được giá mua và giá bán, nên đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Có thể tính theo tỷ lệ phần trăm trên lợi nhuận hoặc trên giá bán”, ông Đán kiến nghị.
Ông lưu ý: “Trên thực tế, những ai nắm giữ bất động sản trên 3 năm đã là nhà đầu tư thực thụ, không còn là đầu cơ”.
Trường hợp áp dụng mức thuế TNCN 20% trên lợi nhuận, chuyên gia này dự báo thị trường bất động sản sẽ chịu tác động. Nhà đầu tư có thể đẩy giá bán hoặc chuyển sang bất động sản tạo ra dòng tiền, tức cho thuê. Người mua sẽ đứng trước hai lựa chọn: mua hoặc đi thuê. Hành vi của người tiêu dùng cuối sẽ quyết định diễn biến thị trường.
“Nếu áp mức thuế quá cao, nhà đầu tư bất động sản sẽ tìm cách đối phó. Giá bán không đạt lợi nhuận kỳ vọng, họ sẽ chuyển sang nắm giữ dài hạn và cho thuê. Khi thị trường thuận lợi và thuế thấp hơn, họ mới bán ra. Đánh thuế chuyển nhượng không ngăn được đà tăng giá bất động sản”, giảng viên Trần Nguyên Đán nhận định điều này sẽ làm thay đổi hành vi của nhà đầu tư theo hướng dài hạn hơn. Khi đó, thị trường sẽ có thêm nguồn cung nhà cho thuê.
Câu hỏi đặt ra là việc xác định chênh lệch giữa giá mua và giá bán dựa trên cơ sở nào, theo hợp đồng công chứng hay một hình thức khác?
Những bất động sản mua cách đây 20 năm có giá gốc rất thấp, nay bán ra thường tăng gấp 10 lần do trượt giá. Vì vậy, áp thuế 20% trên chênh lệch mua – bán là không hợp lý và gây thiệt cho người nộp thuế.
Các chuyên gia cho rằng mức thuế 20% đề xuất đánh trên lãi chuyển nhượng chứng khoán được cho là quá cao và chưa phù hợp với thị trường chứng khoán Việt Nam ở giai đoạn hiện nay.
