Dự án nhà ở 2.000 tỷ “khát vốn”
Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành (TPHCM) đã hoàn thành phần móng dự án nhà ở xã hội trị giá khoảng 2.000 tỷ đồng, nhưng phải dừng lại do không tiếp cận được vốn vay.
“Nhà ở xã hội là đối tượng vay khó nhất trong các phân khúc bất động sản”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty, nhận định tại Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh niên tổ chức ngày 17/4.
Theo ông Nghĩa, khó khăn phát sinh từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội. Chương trình này do 9 ngân hàng thương mại triển khai, có lãi suất thấp hơn thị trường, không tính vào hạn mức tín dụng và áp dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, với thời hạn vay tới 20 năm.
Hiện gói vay dành cho dự án nhà ở xã hội có lãi suất ưu đãi 6,1%, nhưng khi ông Nghĩa đi vay tại các ngân hàng đều bị từ chối. Nhiều ngân hàng cho biết lãi suất huy động đang ở mức cao; nếu cho vay với lãi suất 6,1%, ngân hàng sẽ bị lỗ.
Tuy nhiên, khi vị giám đốc đề nghị được vay vốn với lãi suất tương đương như làm dự án nhà ở thương mại các ngân hàng cũng không đồng ý. Họ viện lý do sau này có thể bị cơ quan quản lý nhà nước truy cứu trách nhiệm do đã cho vay với lãi suất cao không đúng đối tượng.
Tình thế trên khiến cho các đơn vị đầu tư nhà ở xã hội như công ty Lê Thành gặp khó khăn, thiếu vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TPHCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành.
“Các ngân hàng cần chia sẻ với người dân và doanh nghiệp. Cơ quan quản lý cần sớm cho phép ngân hàng linh hoạt điều chỉnh lãi suất cho vay. Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chấp nhận vay vốn với mức tương đương nhà ở thương mại. Việc điều chỉnh này có thể khiến giá bán tăng, nhưng còn tốt hơn là không vay được vốn để triển khai dự án”, ông nói.
Cũng đề cập tới vấn đề lãi suất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nêu rõ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã kêu gọi các ngân hàng phải tiết kiệm chi phí, giảm lãi suất cho vay nhưng ngân hàng vẫn đạt lợi nhuận quá cao.
Ông dẫn chứng, trong giai đoạn Covid-19, lợi nhuận của toàn ngành ngân hàng là khoảng 7 tỷ USD/năm, còn trung bình ở mức 9-10 tỷ USD/năm. “Với lợi nhuận lớn như vậy, ngân hàng chia sẻ như thế nào cho người dân, nền kinh tế?”, ông đặt câu hỏi.
Ngoài ra, đại diện HoREA cho biết thêm, ngân hàng cho vay 70% giá trị định giá bất động sản. Ví dụ, một bất động sản có giá 100 tỷ đồng nhưng ngân hàng chỉ định giá là 70 tỷ đồng và cho vay 70% trên mức định giá này – tương ứng cho vay 49 tỷ đồng.
Trường hợp thị trường suy thoái, bất động sản còn được định giá thấp hơn nữa. Nếu không trả được nợ, tài sản cũng có nguy cơ bị thu giữ để xử lý theo quy định. Do đó, rủi ro của ngân hàng được giảm đáng kể.
Rủi ro nếu chỉ lệ thuộc vào một kênh vốn
Ở góc độ chuyên gia, theo PGS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TPHCM, dù lãi suất tăng, siết tín dụng nhưng doanh nghiệp trong nước đã phần nào quen với các chu kỳ biến động và không còn quá bất ngờ như trước.
Tuy nhiên, hạn chế lớn vẫn là sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững do chu kỳ thắt chặt, nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4-5 năm.
“Bài học từ giai đoạn trước đã cho thấy rủi ro của việc lệ thuộc vào một kênh vốn”, ông nói và nhấn mạnh, giải pháp trọng tâm là cần phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Phát triển thị trường vốn này không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới.
Trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư, Tập đoàn HASCO đưa ra 3 đề xuất:
Thứ nhất, cơ quan quản lý nên xem xét để có chính sách cho doanh nghiệp tiếp cận lại dòng vốn tín dụng. Chẳng hạn, cả nước còn tồn đọng rất nhiều dự án gặp khó khăn, dự án trong tình trạng “chết lâm sàng”, cần tái cơ cấu. Do đó, khi có một đơn vị tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp và có khách hàng đặt mua sản phẩm bất động sản thì cần cho đơn vị mới này tiếp cận tín dụng nhanh để thực hiện tiếp dự án.
Thứ hai, các ngân hàng thực hiện giải ngân tín dụng theo chi phí thực tế và hoạt động của doanh nghiệp khi đơn vị đã thực hiện đủ điều kiện trên hồ sơ. Đặc biệt, cần giải ngân mạnh ở giai đoạn đầu thực hiện dự án.
Thứ ba, cơ quan quản lý nhà nước cần thúc đẩy phát triển các thị trường vốn khác, như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hiện quy mô còn nhỏ. Đây là thị trường vốn cần thiết cho doanh nghiệp bất động sản bên cạnh việc thúc đẩy phát triển các quỹ đầu tư trong lĩnh vực nhà đất.
Sau khi nghe ý kiến của các doanh nghiệp trong việc tiếp cận tín dụng, ông Đỗ Xuân Trung, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2, khẳng định không có chuyện NHNN hạn chế tín dụng vào bất động sản mà chỉ là động thái “kiểm soát”.
Theo đó, tín dụng được kiểm soát theo nguyên tắc không quá chặt gây nghẽn vốn, nhưng cũng không quá lỏng để phát sinh rủi ro. Các dự án bất động sản có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu vẫn được ngân hàng tạo điều kiện triển khai.
Mới đây, Thống đốc NHNN đã làm việc với các tổ chức tín dụng và tất cả đều đồng thuận giảm lãi suất. Trên cơ sở chỉ đạo và công cụ của Nhà nước trong điều hành chính sách tiền tệ, lãi suất sẽ từng bước được kiểm soát phù hợp.
Cũng theo ông Trung, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiếp tục có cơ chế kiểm soát đối với thị trường bất động sản cũng như có giải pháp tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay.
