Lập Quỹ nhà ở Quốc gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302 quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở Quốc gia, một quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và hoạt động không vì lợi nhuận.
Trong đó, Quỹ nhà ở Trung ương được Chính phủ thành lập, trực thuộc và giao Bộ Xây dựng quản lý. Còn UBND cấp tỉnh sẽ lập và quản lý Quỹ nhà ở địa phương.
Nguồn hình thành quỹ đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội (NƠXH), tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.
Đáng chú ý, mục tiêu trọng tâm của quỹ là tạo lập và phát triển NƠXH để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.
Mô hình NƠXH cho thuê không phải mới trên thế giới. Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng đây là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng quốc tế.
Như tại Singapore có đến 80% dân số sống trong nhà do HDB phát triển, Hàn Quốc duy trì hệ thống doanh nghiệp nhà nước phát triển NƠXH. Hay Đức có chính sách hỗ trợ lâu dài cho nhà ở giá rẻ với cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15-25 năm.
Các chuyên gia đánh giá, tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết. Thực tế cho thấy, những năm gần đây, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế. Dữ liệu của viện cho thấy đến cuối quý III/2025, giá căn hộ chung cư đã tăng mạnh, Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng 72,6%, TPHCM 56,9% so với năm 2019.
Bộ Xây dựng ghi nhận giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội lên 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, một số dự án trung tâm đạt 120-150 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập vượt xa khả năng chi trả, khiến nhiều gia đình trẻ gần như “bó tay” trong việc tích lũy mua nhà.
Một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà, nhưng trong khoảng thời gian đó, giá nhà tăng nhanh hơn tiết kiệm, dẫn đến tình trạng “tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà”.
Thuê nhà vì thế trở thành lựa chọn với nhiều người, song theo VARS IRE, thị trường cho thuê nhà ở hiện còn thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định. Việc thuê nhà chỉ có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, chưa thể đáp ứng nhu cầu an cư bền vững của người dân.
Dịch chuyển nhu cầu từ sở hữu sang thuê
Dưới góc nhìn thị trường, trong bối cảnh giá NƠXH tăng cao, vượt khả năng tài chính của nhiều nhóm đối tượng có thu nhập trung bình, chuyên gia VARS IRE nhận định, việc tập trung vào mô hình chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí thuê ở mức hợp lý, bền vững.
Hiện cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội với khoảng 633.000 căn được triển khai, nhưng số căn hoàn thành chỉ đạt hơn một phần tư mục tiêu giai đoạn 1. Lý do là doanh nghiệp thiếu động lực tham gia vì biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, quỹ đất sạch khan hiếm và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định.
Nhiều chuyên gia đã kiến nghị cần thay đổi mô hình phát triển NƠXH theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai.
VARS IRE cho rằng để thị trường nhà cho thuê phát triển bền vững, cần đẩy mạnh hợp tác công – tư (PPP). Doanh nghiệp xây dựng, Nhà nước đứng ra mua hoặc thuê lại để quản lý vận hành.
Cơ quan này cũng kiến nghị cần ban hành bộ tiêu chuẩn nhà cho thuê, bao gồm giới hạn mức tăng giá hàng năm, hợp đồng thuê dài hạn và cơ chế minh bạch trong việc điều chỉnh các chính sách ưu đãi khuyến khích sự tham gia của xã hội trong việc đẩy mạnh xây dựng nhà ở cho thuê.
Trong dài hạn, khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê, được cải thiện, cán cân cung – cầu trên thị trường sẽ dần ổn định.
VARS IRE đánh giá, một phần nhu cầu sở hữu sẽ được thay thế bằng nhu cầu thuê. Từ đó giúp giảm sức ép tăng giá và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, bền vững hơn. Đồng thời, mở ra cơ hội an cư thực sự cho đông đảo người dân.
Sự dịch chuyển này được kỳ vọng là cú “đổi chiều” giúp thị trường bất động sản giảm sức ép tăng giá, mở ra cơ hội an cư cho người dân đô thị.
Hà Nội đề nghị công an rà soát, nắm bắt và xử lý các đối tượng môi giới lợi dụng nhận kê khai, nộp hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trái quy định.
‘Chênh lệch quá lớn giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại khiến đầu cơ nhà ở xã hội diễn ra mạnh mẽ, biến chính sách an sinh thành một dạng hàng hóa đầu cơ’.
Từ chiều 16/11, hàng trăm người đã có mặt tại khu vực nhận hồ sơ dự án nhà ở xã hội CT3 khu đô thị Kim Chung, xã Thiên Lộc (Hà Nội) để giữ chỗ nộp hồ sơ vào sáng 17/11.
