Giao sổ đỏ cho bên mua khi chưa nhận đủ tiền
Theo trình bày của bà A. (ngụ TP Hà Nội), vào năm 2010, bà nhận chuyển nhượng một thửa đất nông nghiệp có diện tích gần 200m2 tại khu vực ngoại thành TP Hà Nội từ vợ chồng ông B. (cùng ngụ TP Hà Nội). Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng giấy tờ viết tay, kèm theo bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên ông B.
Sau khi thanh toán đầy đủ tiền cho vợ chồng ông B., bà A. giữ sổ đỏ của thửa đất nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên. Nguyên nhân bởi tại thời điểm đó, bà A. không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương nên không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định.
Từ đó đến khi phát sinh tranh chấp, bà A. là người trực tiếp quản lý, sử dụng và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với toàn bộ thửa đất. Gần đây, vì lý do gia đình, bà A. có nhu cầu chuyển nhượng lại thửa đất cho người khác.
Thông qua môi giới nhà đất, bà A. đã ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên cho bà M. với giá 2,7 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng.
Sau khi giao tiền đặt cọc, bà M. đề nghị được giữ bản chính sổ đỏ và giấy chuyển nhượng viết tay giữa ông B. và bà A. Việc giao nhận này có giấy xác nhận, với thỏa thuận rằng khi bà A. cần thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai thì bà M. sẽ hoàn trả lại giấy tờ.
Không lâu sau đó, bà A. phát hiện toàn bộ hàng rào, cổng sắt, chuồng trại và các tài sản do bà đầu tư xây dựng trên đất đã bị tháo dỡ trong thời gian bà vắng mặt, trong khi giao dịch chuyển nhượng chưa hoàn tất và bà chưa nhận đủ tiền.
Cho rằng không ai có quyền xâm phạm tài sản hợp pháp của mình, bà A. nhiều lần liên hệ yêu cầu bà M. trả lại bản chính sổ đỏ để thực hiện các thủ tục cần thiết nhưng không được chấp nhận.
Theo bà A., việc bà M. giữ sổ đỏ nhằm gây sức ép, buộc bà phải tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng và sang tên thì mới trả lại giấy tờ. Trong khi đó, đã quá thời hạn thanh toán theo hợp đồng đặt cọc nhưng bà M. vẫn không thanh toán số tiền còn lại.
Cho rằng bà M. vi phạm hợp đồng, bà A. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, bà A. sẽ hoàn trả 500 triệu đồng tiền đặt cọc sau khi bà M. trả lại bản chính sổ đỏ và các giấy tờ chuyển nhượng liên quan.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không phạt cọc
Về phía bị đơn, bà M. thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc mua thửa đất nông nghiệp của bà A. Trước khi đặt cọc, bà M. có kiểm tra giấy tờ đất thông qua hình ảnh do bà A. gửi qua điện thoại và biết rõ thửa đất chưa đứng tên bà A. mà vẫn mang tên ông B., đồng thời xác định đây là đất trồng lúa.
Tuy nhiên, do bà A. cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục pháp lý và có thể xây dựng nhà ở trên đất nên bà M. tin tưởng và quyết định đặt cọc, dù các cam kết này chỉ thể hiện qua điện thoại và tin nhắn, không được lập thành văn bản.
Sau khi ký hợp đồng và chuyển tiền đặt cọc, bà M. nhận giữ bản chính sổ đỏ và mới phát hiện thửa đất đã hết thời hạn sử dụng. Tuy vậy, do bà A. tiếp tục trấn an nên bà M. vẫn đồng ý tiếp tục giao dịch. Khoảng 10 ngày sau, bà A. cùng người thân đến thửa đất để dọn dẹp, tháo dỡ một số hạng mục.
Bà M. cho rằng việc bà A. khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc là nhằm “bẻ kèo” để bán đất cho người khác với giá cao hơn. Trong trường hợp hợp đồng bị hủy, bà M. yêu cầu bà A. hoàn trả 500 triệu đồng tiền đặt cọc và 500 triệu đồng tiền phạt cọc theo thỏa thuận.
Tại bản án sơ thẩm ngày 17/4/2025, TAND huyện Hoài Đức, TP Hà Nội (nay là TAND khu vực 8 – Hà Nội) đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà A., xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà A. và bà M. là vô hiệu.
Theo đó, bà A. phải hoàn trả cho bà M. số tiền đặt cọc 500 triệu đồng cùng hơn 7,5 triệu đồng tiền lãi, tổng cộng hơn 507,5 triệu đồng. Ngược lại, bà M. phải trả lại bản chính sổ đỏ và giấy chuyển nhượng viết tay cho bà A. Việc hoàn trả tiền và giấy tờ phải được thực hiện đồng thời.
Không đồng ý với phán quyết này, bà M. kháng cáo, yêu cầu TAND TP Hà Nội buộc bà A. phải hoàn trả cả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc, tổng cộng 1 tỷ đồng. Sau đó, bà M. mới trả lại giấy tờ.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều có năng lực hành vi dân sự và tự nguyện giao kết. Tuy nhiên, bà A. không đủ điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật, trong khi bà M. biết rõ tình trạng này nhưng vẫn ký hợp đồng.
Do lỗi thuộc về cả hai bên, toà sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà M. là có căn cứ.
Trên cơ sở đó, TAND TP Hà Nội quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và việc giao trả phải được thực hiện cùng một thời điểm.
Hùn tiền mua đất, một bên góp nhiều, một bên góp ít nhưng cùng đứng tên trên sổ đỏ. Khi thửa đất bị Nhà nước thu hồi và phát sinh tiền bồi thường, mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh.
Trên cơ sở ủy quyền của chủ nhà, người được ủy quyền đã đứng ra nhận tiền đặt cọc của bên mua. Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch, căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.
Tin tưởng vào cam kết của bên bán, người mua đặt cọc 2 tỷ đồng để chờ ngày sang tên thửa đất. Thế nhưng, diện tích thực tế lại không đủ như thỏa thuận.
