Đi thuê hay cầm cố đất?
Theo trình bày của bà H., tháng 8/2014, bà cho bà L. (cùng ngụ tỉnh Cà Mau) thuê 12,4ha đất nuôi trồng thủy sản tại Cà Mau. Thời hạn thuê ban đầu là 3 năm, giá thuê 120 triệu đồng/năm. Hai bên thỏa thuận nếu bà L. thanh toán tiền thuê một lần cho cả 3 năm thì tổng số tiền là 300 triệu đồng và bà H. xác nhận đã nhận đủ khoản tiền này.
Sau khi hết thời hạn thuê, hai bên tiếp tục thỏa thuận miệng việc cho thuê đất với giá 120 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, theo bà H., từ năm 2018 đến nay, bà L. không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất.
Do đó, bà H. khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thuê đất, buộc bà L. trả số tiền thuê còn nợ trong 7 năm, tổng cộng 700 triệu đồng, đồng thời giao trả lại toàn bộ diện tích đất đã thuê.
Bà H. cho rằng hợp đồng thuê đất được xác lập trước khi hai bên phát sinh giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất. Sau đó, do cần tiền để nhận chuyển nhượng đất của cha bà L., bà H. và bà L. tiếp tục ký hợp đồng cầm cố đất với số tiền 1,3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, bà L. không giao đủ số tiền cầm cố còn lại 1 tỷ đồng nên hợp đồng này không được thực hiện trọn vẹn. Hai bên sau đó thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất.
Ở chiều ngược lại, bà L. trình bày rằng vào tháng 11/2014, bà nhận cầm cố phần đất của bà H. với số tiền 1,3 tỷ đồng, thời hạn 5 năm. Đến nay, thời hạn cầm cố đã hết nhưng bà H. không thực hiện việc chuộc lại đất. Do đó, bà L. có yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng cầm cố đất vô hiệu, buộc bà H. hoàn trả lại 1,3 tỷ đồng và bà L. sẽ giao trả lại đất.
Bà L. cho biết, sau khi ký hợp đồng cầm cố đất, do bà H. mua đất của cha bà L. với giá 1 tỷ đồng nên hai bên thỏa thuận bà L. sẽ trả khoản tiền này thay cho bà H.
Trong quá trình thực hiện, bà L. đã giao 200 triệu đồng để mẹ của bà đi trị bệnh, số tiền còn lại 800 triệu đồng được bà L. giữ hộ để trả cho cha của bà, việc giao nhận tiền có lập biên nhận.
Liên quan đến hợp đồng thuê đất, bà L. thừa nhận có ký kết nhưng cho rằng sau đó bà H. không đồng ý tiếp tục thực hiện. Hai bên tiếp tục ký hợp đồng cầm cố đất và bà H. đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận.
Toà áp dụng nguyên tắc công bằng
Tại bản án sơ thẩm ngày 9/7/2025, TAND khu vực 4 – Cà Mau không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H. về việc hủy hợp đồng thuê đất và yêu cầu buộc bà L. thanh toán số tiền 1,284 tỷ đồng (gồm 940 triệu đồng tiền thuê đất trong 7 năm 10 tháng và hơn 344 triệu đồng lãi phạt).
Đối với yêu cầu phản tố của bà L., Tòa án chấp nhận một phần và tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa hai bên vô hiệu. Trên cơ sở đó, bà L. có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ 12,4ha đất cho bà H., đồng thời phải thanh toán cho bà H. số tiền 1 tỷ đồng theo phán quyết của Tòa.
Không đồng ý với phán quyết này, cả hai bên đều kháng cáo. Bà H. yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng thuê đất và buộc bà L. thanh toán 1,284 tỷ đồng. Trong khi đó, bà L. đề nghị Tòa án buộc bà H. hoàn trả 1,3 tỷ đồng tiền cầm cố, đổi lại bà sẽ giao trả lại đất.
Xem xét tính hợp pháp của hợp đồng cầm cố, Tòa phúc thẩm cho rằng dù hợp đồng được ký kết trên tinh thần tự nguyện và đã thực hiện trong thời gian dài, nhưng tại thời điểm giao kết, Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực và không quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố đất. Do đó, hợp đồng này vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Theo đó, bà L. đang quản lý, sử dụng đất nên có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ 12,4ha đất cho bà H. Ngược lại, bà H. phải hoàn trả lại số tiền đã nhận từ bà L.
Tranh chấp phát sinh ở việc xác định số tiền bà H. thực tế đã nhận. Trong khi bà L. cho rằng đã giao đủ 1,3 tỷ đồng, bà H. lại khẳng định chỉ nhận 300 triệu đồng tiền từ hợp đồng thuê đất.
Qua xem xét chứng cứ, lời khai và các văn bản thỏa thuận giữa các bên, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Cà Mau xác định bà H. thực tế đã nhận 500 triệu đồng từ bà L.
Số tiền trên tương ứng giá trị cầm cố của 4,76ha đất. Trong khi phần diện tích còn lại 7,64ha được bà L. sử dụng trong 10 năm nhưng không trả tiền.
Để bảo đảm nguyên tắc công bằng, Tòa án buộc bà L. thanh toán giá trị sử dụng đất đối với phần diện tích 7,64ha, với tổng số tiền 616 triệu đồng. Sau khi đối trừ 500 triệu đồng bà H. đã nhận, bà L. còn phải hoàn trả cho bà H. số tiền 116 triệu đồng.
Trên cơ sở đó, TAND tỉnh Cà Mau bác toàn bộ kháng cáo của bà H., buộc bà L. trả 116 triệu đồng và giao trả toàn bộ 12,4ha đất cho bà H.
Trên cơ sở ủy quyền của chủ nhà, người được ủy quyền đã đứng ra nhận tiền đặt cọc của bên mua. Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch, căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.
Tin tưởng vào cam kết của bên bán, người mua đặt cọc 2 tỷ đồng để chờ ngày sang tên thửa đất. Thế nhưng, diện tích thực tế lại không đủ như thỏa thuận.
Sau khi đặt cọc mua căn nhà trị giá 12 tỷ đồng tại Hải Phòng, người mua mới phát hiện hợp đồng đặt cọc có điều khoản bất lợi. Tranh chấp phát sinh và kết cục là người mua bị mất phần lớn số tiền đặt cọc.
