Giao dịch đổ vỡ vì mỗi bên hiểu một kiểu
Theo trình bày của bà G. (ngụ TPHCM), tháng 6/2021, bà ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông T. để nhận chuyển nhượng thửa đất gần 1.200m2 tại TPHCM với giá 1,78 tỷ đồng, đồng thời giao trước 200 triệu đồng tiền cọc.
Hai bên thỏa thuận trong vòng 60 ngày sẽ hoàn tất thủ tục công chứng chuyển nhượng. Nếu bên bán vi phạm, phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường khoản tương đương; ngược lại, nếu bên mua từ chối giao dịch, sẽ mất tiền cọc.
Tuy nhiên, sau thời hạn cam kết, việc chuyển nhượng không được thực hiện. Bà G. cho rằng vợ chồng ông T. đã trì hoãn, không hoàn tất thủ tục pháp lý dù bà nhiều lần yêu cầu. Vì vậy, bà khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc phía bị đơn trả lại 200 triệu đồng tiền cọc, bồi thường thêm 200 triệu đồng và tiền lãi, tổng cộng hơn 418 triệu đồng.
Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông T. cho rằng hai bên đã thống nhất việc công chứng sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo ông T., sau khi hoàn tất tách thửa và thông báo cho bà G. đến ký hợp đồng, bà G. lại không hợp tác. Do đó, ông cho rằng lỗi thuộc về bà G. và bà phải chịu mất tiền cọc theo thỏa thuận.
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND huyện Bình Chánh (nay là TAND khu vực 10 – TPHCM) nhận định không có cơ sở xác định bên bán vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Ngược lại, việc giao dịch không thể tiếp tục có phần nguyên nhân từ phía bà G. khi không hợp tác hoàn tất thủ tục. Tòa án vì vậy không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện, đồng nghĩa bà G. không được nhận lại 200 triệu đồng tiền cọc. Không đồng ý, bà G. kháng cáo.
Tranh cãi cụm từ trong “nửa dấu ngoặc đơn” của hợp đồng
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TPHCM xác định điểm mấu chốt nằm ở cách hiểu điều khoản về thời hạn thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng ghi thời hạn 60 ngày để công chứng chuyển nhượng, nhưng đồng thời lại xuất hiện cụm từ “(đợi ra sổ rồi tiến hành công chứng./.”, khiến các bên hiểu khác nhau.
Bà G. cho rằng thời hạn là cố định 60 ngày, trong khi vợ chồng ông T. cho rằng việc công chứng phụ thuộc vào thời điểm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hội đồng xét xử nhận định cụm từ “đợi ra sổ rồi tiến hành công chứng” không được đặt trong ngoặc đơn hoàn chỉnh nên không thể coi chỉ là chú thích. Vì vậy, việc giải thích hợp đồng không thể chỉ dựa vào câu chữ mà phải xem xét ý chí của các bên trong toàn bộ quá trình giao kết và thực hiện.
Lời khai của người làm chứng cho thấy ban đầu hai bên thống nhất thời hạn 60 ngày, nhưng sau đó đã điều chỉnh do phía bị đơn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Việc bổ sung nội dung “đợi ra sổ” thể hiện sự đồng thuận rằng việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi bên bán hoàn tất thủ tục đứng tên trên giấy chứng nhận. Bản thân bà G. cũng thừa nhận biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất khi ký hợp đồng.
Thực tế, đến tháng 6/2022, vợ chồng ông T. đã được cấp giấy chứng nhận và thông báo cho bà G. để tiến hành ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, bà G. không đồng ý tiếp tục giao dịch và yêu cầu phạt cọc.
Tòa án xác định khi điều kiện pháp lý đã được đáp ứng mà bên mua không hợp tác thì lỗi thuộc về bên đặt cọc. Theo quy định pháp luật, trong trường hợp này, bên đặt cọc phải chịu mất tiền cọc.
Từ đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo của bà G., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Ba thửa đất do cha mẹ để lại cho con trai út bất ngờ được sang tên cho chị gái theo thỏa thuận “giữ hộ”. Khi đã hoàn trả khoản tiền vay, người em yêu cầu chuyển lại quyền sử dụng đất nhưng không được chấp nhận, dẫn đến tranh chấp.
Nhờ em ruột trông coi căn nhà khi sang nước ngoài sinh sống, người chị không ngờ nhiều năm sau lại phải tranh chấp chính tài sản của mình.
Sau gần 50 năm ở nhờ tại TPHCM, một gia đình không những không trả lại nhà mà còn đòi xác lập quyền sở hữu. Vụ việc gây chú ý khi toàn bộ giao dịch chỉ dựa trên thỏa thuận miệng, không có giấy tờ pháp lý.
