Lãi suất cao, chính sách tài chính ngày càng linh hoạt
Tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do báo Tiền Phong tổ chức ngày 23/3, chuyên gia khuyến nghị việc cố định lãi suất trong vài năm đầu, kết hợp với phương án dự phòng tài chính, sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh biến động hiện nay.
Theo ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường, cả ngân hàng và chủ đầu tư đã có những điều chỉnh theo hướng giảm áp lực tài chính cho người mua.
Nếu trước đây, các chương trình hỗ trợ lãi suất chỉ kéo dài 1-2 năm thì hiện nay, có chủ đầu tư lớn đã nâng lên 3-5 năm. Trong khi đó, về phía ngân hàng thời hạn vay được kéo dài tới 30-35 năm, thậm chí 40 năm; thời gian ân hạn gốc cũng tăng lên đến 36-60 tháng. Những thay đổi này giúp người mua giãn áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu, nhất là khi thu nhập chưa ổn định hoặc đang trong chu kỳ đầu tư.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về hành vi người mua. Thay vì chạy theo giá rẻ, khách hàng ngày càng ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt và không gian sống đồng bộ.
Về giá, ông Đính nhận định chưa có cơ sở để giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn neo ở mức cao. Tuy vậy, thị trường bắt đầu xuất hiện những “vùng trũng” giá ở một số dự án mới, tạo ra cơ hội lựa chọn tốt hơn cho người mua.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn sẽ ít bị ảnh hưởng ở vùng lãi suất này.
Đáng chú ý, ông Lượng cảnh báo việc chờ lãi suất giảm có thể không phải là chiến lược tối ưu. Thực tế các chu kỳ trước cho thấy, khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản thường không giảm vì chi phí đầu vào vẫn cao. “Người mua có thể được lợi về chi phí vốn nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Rủi ro của việc chờ đợi là bỏ lỡ cơ hội về giá”, ông nhấn mạnh.
Người mua nên chủ động xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn
Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính – ngân hàng, dự báo mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, song vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ Ngân hàng Nhà nước. Cơ hội trên thị trường vẫn tồn tại nhưng sẽ phân hóa rõ theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro.
Các chuyên gia khuyến nghị người mua nên chủ động xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, cân đối dòng tiền và lựa chọn gói vay phù hợp. Việc cố định lãi suất trong vài năm đầu, kết hợp với phương án dự phòng tài chính, sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh biến động hiện nay.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh ngắn hạn, không phải xu hướng dài hạn. “Giống như phanh xe – chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không”, ông Lượng nói.
Ở góc độ quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng một trong những nền tảng quan trọng để thị trường phát triển bền vững là khung pháp lý minh bạch, ổn định.
Theo bà Hạnh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá về thể chế, góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm.
Dự thảo luật dự kiến được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua vào tháng 10. Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận mới theo hướng phân định rõ ràng giữa vai trò quản lý của Nhà nước và hoạt động của doanh nghiệp.
Theo đó, Nhà nước tăng cường quản lý khu vực công, trong khi mở rộng quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm cho doanh nghiệp trong các quan hệ dân sự, thương mại.
Đáng chú ý, định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường theo tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống” được xem là bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa giá giao dịch.
“Khi dữ liệu được công khai, tình trạng “thổi giá”, đầu cơ theo tin đồn được kỳ vọng sẽ giảm, qua đó giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn”, bà Hạnh nhấn mạnh.
Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.
Lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh đã đẩy chi phí trả nợ hàng tháng lên mức cao, khiến nhiều gia đình dù có thu nhập 50 triệu đồng vẫn khó cân đối tài chính.
Kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, lãi vay tăng cao khiến hoạt động lướt sóng giảm mạnh, thị trường chuyển sang “sân chơi” của nhà đầu tư dài hạn và dự án có giá trị thực.
