Giải mã tham vọng 1,5 tỷ USD của Phát Đạt

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa công bố nghị quyết về kế hoạch kinh doanh 2026-2030.

Theo Nghị quyết số 37/2025/HĐQT-QĐ ngày 12/12/2025, Phát Đạt xây dựng kế hoạch tổng doanh thu giai đoạn 5 năm tới là 44.848 tỷ đồng (tương đương hơn 1,5 tỷ USD) và lợi nhuận sau thuế là 11.812 tỷ đồng.

Kế hoạch ghi nhận doanh thu năm 2026 ở mức 3.541 tỷ đồng, tăng nhẹ so với kế hoạch năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được đặt ra ở mức cao trong các năm tiếp theo, với doanh thu năm 2030 dự kiến đạt 16.297 tỷ đồng (gấp 4,6 lần năm 2026) và lợi nhuận sau thuế đạt 4.114 tỷ đồng (gấp 4 lần năm đầu chu kỳ).

Trong cơ cấu doanh thu, mảng phát triển dự án chiếm chủ đạo với 42.344 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh thu tài chính dự kiến đóng góp 2.308 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng hai dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Thuận An 2 trong giai đoạn 2026-2027.

Mục tiêu này được đặt ra trong bối cảnh kết quả thực hiện của doanh nghiệp trong năm 2025 còn khiêm tốn. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, Phát Đạt mới hoàn thành 28% kế hoạch lợi nhuận năm. Việc đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu gấp nhiều lần trong 5 năm tới đòi hỏi một nền tảng nguồn lực lớn và thị trường BĐS thuận lợi.

Danh mục dự án và tiến độ thực tế

Để đạt được con số doanh thu hơn 1,5 tỷ USD như kế hoạch, Phát Đạt dựa vào danh mục 6 dự án trọng điểm, theo đó thu về từ các dự án là 35.525 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện chỉ có 2 dự án là Bắc Hà Thành và Thuận An 1 có doanh thu, các dự án còn lại vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, cụ thể:

Dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (Gia Lai) – tên thương mại ICONIC Quy Nhơn, là dự án duy nhất đang có hoạt động bán hàng và ghi nhận doanh thu thực tế hơn 400 tỷ đồng trong quý 3/2025.

Đối với dự án Thuận An 1 (Bình Dương), dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2025, nhưng Phát Đạt đã chuyển nhượng phần lớn vốn góp và chuyển thành công ty liên kết, do đó nguồn thu chủ yếu đến từ doanh thu tài chính.

Trong khi đó, các dự án lớn khác như Hàn River (Đà Nẵng) dự kiến triển khai xây dựng bến thủy nội địa giai đoạn 1 từ 2025-2030.

Các dự án Khu du lịch Poulo Condor (Côn Đảo) và Khu phức hợp Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu) vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc chưa triển khai xây dựng đồng loạt.

Dự án mới tại số 239 Cách Mạng Tháng Tám (TP.HCM) cũng chỉ vừa hoàn tất thủ tục mua lại cổ phần và cần thời gian để triển khai, tổng giá trị dự kiến theo PDR khoảng 5.500 tỷ đồng.

Tình hình tài chính

Theo Báo cáo tài chính quý 3/2025, lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt 964,4 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 201,3 tỷ đồng.

Mặc dù ghi nhận lãi, nhưng lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 131 tỷ đồng. Lượng tiền mặt giảm mạnh từ 343 tỷ đồng đầu năm xuống còn 116 tỷ đồng vào cuối tháng 9.

Tổng nợ vay tài chính ở mức 5.892 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay ngân hàng là 5.360 tỷ đồng, chiếm 91% tổng nợ vay. Chi phí lãi vay trong 9 tháng là 203,1 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng huy động vốn từ các cá nhân với lãi suất 12%/năm.

Chi tiết các khoản vay lớn bao gồm: vay MBBank chi nhánh Sài Gòn khoảng 3.840 tỷ đồng để tài trợ dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An; vay VietinBank khoảng 1.058 tỷ đồng tài trợ các dự án tại trung tâm TP.HCM và vay VPBank khoảng 235 tỷ đồng.

Khối lượng hàng tồn kho tập trung tại các dự án cũ như The EverRich 2 và The EverRich 3 (chiếm hơn 4.400 tỷ đồng), vẫn chưa được giải phóng hoàn toàn do các vướng mắc pháp lý kéo dài liên quan đến quá trình chuyển nhượng cho đối tác. Ngày 15/12/2025, HĐQT đã thông qua việc chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho đối tác Big Gain.

Trong quý 4/2025, doanh nghiệp đã thông qua việc chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Cường, với giá trị chuyển nhượng không thấp hơn 1.100 tỉ đồng.

Bên cạnh việc bán tài sản, Phát Đạt cũng tìm kiếm nguồn tiền từ nội bộ thông qua đợt phát hành 18 triệu cổ phiếu ESOP với giá 10.000 đồng/cp. Thời gian nhận tiền mua cổ phiếu diễn ra từ ngày 15/12 đến 22/12/2025, dự kiến thu về 180 tỷ đồng. Số tiền này dự kiến được dùng để bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ đầu tư, kinh doanh và giảm nợ vay.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua việc góp gần 296 tỷ đồng (35% vốn) vào Công ty Cổ phần Khu đô thị mới Đồng Nai Riverside. Đồng thời góp 35% vốn điều lệ của công ty liên kết là Công ty CP Phát triển Đô thị Tam Hiệp, tỉ lệ góp vốn 35%, tương đương 346,438 tỉ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu PDR đang trải qua nhịp điều chỉnh. Kết thúc phiên giao dịch ngày 15/12/2025, thị giá PDR giảm 3,55% về mức 19.000 đồng/cổ phiếu, đánh dấu chuỗi giảm giá kéo dài từ đầu tháng 12 (vùng giá 22.000 đồng). Áp lực bán gia tăng khiến cổ phiếu này mất khoảng 13% giá trị trong vòng 2 tuần.