Bàn cách lấy lại nhà cho người nghèo

Lợi dụng khe hở của pháp luật

Dù luật đã quy định khá rõ điều kiện cũng như đối tượng nào có thể mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (NƠXH) nhưng thực tế phần lớn NƠXH lại rơi vào tay người giàu. Lý giải cho việc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói rằng là do quy định của pháp luật còn lỏng lẻo và có nhiều khe hở.

Như tại điểm a khoản 1 điều 75 luật Nhà ở quy định điều kiện của đối tượng hưởng chính sách NƠXH phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua NƠXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, làm việc. Nhưng một người cũng có thể chuyển đổi nơi sinh sống, làm việc nhiều lần nên khó xác định. Một nguyên nhân nữa là từ tiêu chí điều kiện về thu nhập của đối tượng hưởng chính sách NƠXH. 

Theo đó, tại điểm b khoản 1 điều 51 luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1 điều 75 dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. 

Quy định này có các lỗ hổng vì trong thực tế, nhiều người làm thêm nghề tay trái mà nghề tay trái này lại tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí cao hơn nhiều lần so với thu nhập của nghề tay phải thể hiện trên bảng tiền lương, tiền công chính thức. Nên người này vẫn hội đủ tiêu chí điều kiện về thu nhập (không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân) để được mua, thuê mua NƠXH.

Bên cạnh đó, luật Thuế thu nhập cá nhân cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với 16 trường hợp, bao gồm các trường hợp thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng và thu nhập từ kiều hối. Đối với khoản thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm của người về hưu, già yếu, mất sức lao động hoặc số tiền kiều hối có giá trị không lớn để cải thiện cuộc sống thì quy định miễn thuế thu nhập cá nhân là rất chính xác và nhân văn. Nhưng sẽ không hợp lý khi cho miễn, không đánh thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập rất lớn từ lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc từ kiều hối. Các nguyên nhân trên đây đã dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH hoặc có người giàu ở lẫn trong các chung cư NƠXH thời gian qua.

Mặt khác, Th.S Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng trong khi nguồn cung NƠXH không nhiều thì việc cho phép người mua được quyền sở hữu lâu dài loại nhà ở này thông qua giao dịch mua bán sẽ làm mất đi cơ hội có chỗ ở cho những người khác. Hệ thống chính sách, pháp luật về NƠXH tại VN đã có những sự thay đổi, hoàn thiện hơn trong suốt thời gian qua, có sự tiếp thu kinh nghiệm của nhiều quốc gia được cho là thành công với mô hình NƠXH. 

Mặc dù vậy, pháp luật về NƠXH vẫn tồn tại những hạn chế, bất cập và là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng nguồn cung NƠXH chưa đạt được mục tiêu như kỳ vọng đề ra và NƠXH bị trục lợi. NƠXH cần được xem xét là một chính sách an sinh xã hội của Nhà nước dành cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, những người mà bằng khả năng của họ khó có thể có thể tiếp cận một chỗ ở đảm bảo chất lượng theo cơ chế thị trường.

Siết đăng ký cư trú

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành – một công ty chuyên làm NƠXH, cho rằng có trường hợp những người mua NƠXH tại thời điểm mua thì khó khăn, nhưng sau đó khá giả lên nhiều nên mới thấy ở nhiều chung cư có xe ô tô đậu. Trường hợp thứ hai là họ có tiền, nhờ người thân là đối tượng được mua NƠXH đứng tên căn hộ. Đối tượng này cũng chỉ được hưởng một lần, nếu đứng tên giúp người nhà thì sau này không còn được mua nữa. Còn trường hợp thứ ba là người khá giả nhưng hồ sơ khai thuế không có vì nhà nước không quản lý được nguồn thu. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng NƠXH lọt vào tay người giàu là bởi các đối tượng đầu cơ, nhờ người khác đứng tên mua nhiều căn để sau này bán kiếm chênh lệch. 

Cách duy nhất loại bỏ tình trạng trên là quản lý tại căn hộ. Khi cho đăng ký tạm trú phải là người đứng tên trên hợp đồng, người thuê cũng không được và người mua lại cũng không được đăng ký tạm trú tạm vắng. Nếu có tạm trú con cái mới đăng ký học, khám chữa bệnh được… Nếu không, các vấn đề liên quan đến cư trú cũng sẽ gặp rắc rối. “Luật quy định phải ở, không được cho thuê, bán lại. Do đó nếu quản chặt việc đăng ký tạm trú tạm vắng thì người giàu sẽ không thể ở trong các căn NƠXH vì họ đã quen ở nhà cao cửa rộng. Ngoài ra khi không bán, không cho thuê được thì họ sẽ không mua nữa vì không có lợi nhuận. Nếu làm được điều này sẽ hạn chế được 80 – 90% tình trạng NƠXH vào tay người giàu”, ông Nghĩa nói.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN Nguyễn Văn Đính cho rằng ở VN quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở chưa liên thông nên có việc có người có hàng chục nhà nhưng không đứng tên cái nào, có 2, 3 nhà vẫn không biết nên xác nhận rất khó. Vì vậy, đất đai, nhà cửa cần mã hóa từ các giao dịch đến sở hữu để dễ theo dõi. 

“Ở Bắc Ninh làm 7 tòa nhà bán cho công nhân nhưng không bán được vì công nhân không có nhu cầu hoặc có nhu cầu nhưng không có tiền. Trong khi đối tượng công chức viên chức cần nhà lại không mua được vì nhà chỉ bán cho công nhân. Có khá nhiều bất cập dẫn đến dễ bị lợi dụng nhưng cũng dễ gây khó khăn cho người có nhu cầu. Do đó cần đưa công nghệ vào quản lý bất động sản. Tất cả quản lý được hết, từ việc giao dịch đến sở hữu. Thứ nữa, NƠXH không nên để bán mà để cho thuê. Lâu nay hơn 90% NƠXH là để bán nên các đối tượng đầu cơ, người có tiền mua gom để bán kiếm chênh lệch. Nhưng khi chỉ cho thuê thì mấy ông nhà giàu sẽ không mua vì không có lợi nhuận”, ông Đính kiến nghị.

Ở một góc nhìn khác, Th.S Đặng Hoa Trang (Trường ĐH Luật TP.HCM), cho rằng phần lớn đối tượng được sở hữu NƠXH là người nghèo, là những người có kinh nghiệm và kiến thức tài chính hạn chế, hầu hết đều không có kế hoạch chi tiêu rõ ràng, cũng không hoạch định tài chính cho tương lai, thu nhập thường không ổn định. Do vậy, dễ dẫn đến tình trạng, tuy thuộc đối tượng mua NƠXH nhưng không thể mua vì không đủ tiền để chi trả hoặc không có khoản tiết kiệm dự phòng để thanh toán khoản vay mua nhà khi bị mất thu nhập đột ngột. 

Từ đó, để người nghèo mua được NƠXH, số tiền người lao động và người sử dụng lao động tích lũy vào Bảo hiểm xã hội bắt buộc, bên cạnh phân bổ cho các chế độ như hiện nay thì nên phân bổ thêm cho sở hữu nhà ở. Khoản tiết kiệm dành cho sở hữu nhà ở sẽ là vốn sẵn có để người lao động có thể tham gia vào chương trình vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Đồng thời cũng có thể được sử dụng như một khoản tài chính dự phòng để người lao động thực hiện cam kết trả nợ thành công với ngân hàng. Khoản tiết kiệm bắt buộc dành cho nhà ở là một trong những giải pháp góp phần giải quyết tình trạng có nguồn cung NƠXH nhưng người thu nhập thấp vẫn không thể tiếp cận, vì không đủ điều kiện chi trả.

Ngoài ra, thay vì như hiện nay có quá nhiều cơ quan chi phối việc xây dựng, xét duyệt, lập danh sách, bán NƠXH từ T.Ư đến địa phương và có thể thấy, càng nhiều cơ quan tham gia thì thời gian hợp thức hóa các thủ tục liên quan đến NƠXH càng kéo dài, chồng chéo thẩm quyền, khiến quá trình xây dựng có thể bị gián đoạn, đẩy giá nhà tăng cao và xét duyệt không đúng đối tượng. Do đó, thiết nghĩ VN nên có cơ quan riêng chịu trách nhiệm cho tất cả các vấn đề về NƠXH, các công đoạn từ giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất, đến thiết kế, xây dựng, quản lý, phân bổ nhà giống như Singapore có Ủy ban nhà ở và phát triển (HDB) chuyên lo NƠXH cho người dân. Làm được vậy sẽ rút ngắn thời gian, giảm chi phí, giúp đảm bảo nguồn cung NƠXH và giúp người dân nghèo dễ mua được nhà.