Lãi suất tăng, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Hiện, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, vay đầu tư bất động sản đã bật tăng rõ rệt. Các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV công bố các gói vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi 6-12 tháng đầu đã ở quanh 9,6 – 10,1%/năm, trong khi các kỳ hạn cố định dài 18-24 tháng có thể lên tới 13,5 – 13,9%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8%/năm trước đây.
Một số ngân hàng khác như MB cũng đưa ra lãi suất ưu đãi năm đầu từ 8,5 – 9,5%/năm, nhưng kèm theo biên độ cộng thêm 1,5 – 3,5% sau thời gian ưu đãi, khiến chi phí vốn thực tế của người vay có thể chạm hoặc vượt mốc 11-12%/năm trong những năm tiếp theo.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư không thể tiếp tục dựa vào thông tin thiếu kiểm chứng hay kỳ vọng “ăn nhanh” như trong các cơn sốt trước đây. Thay vào đó, sản phẩm được ưu tiên phải có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền, tính thanh khoản tốt và pháp lý minh bạch . Những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn sẽ đối mặt rủi ro lớn khi chi phí vốn tăng cao.
Thực tế cho thấy, từ nửa cuối năm 2025, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên quanh mức 11%/năm, lực cầu đầu cơ đã suy giảm rõ rệt. Tốc độ hấp thụ sản phẩm tại nhiều dự án chậm lại, lượng tồn kho ở một số chủ đầu tư tăng lên mức vừa phải. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường trở về trạng thái cân bằng, phản ánh đúng giá trị thay vì tăng nóng theo kỳ vọng.
Nhà đầu tư thận trọng lựa chọn phân khúc trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng (ảnh: Như Ý).
Nhìn về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Hệ thống giao thông liên vùng, cao tốc, vành đai, sân bay… khi hoàn thiện sẽ gia tăng giá trị cho nhiều khu vực.
Tuy vậy, năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những “cơn sóng” tăng trưởng nóng lan rộng trên diện rộng. Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững, kiểm soát chi phí tốt và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững.
Nhà đầu tư bất động sản làm gì khi chi phí vốn cao?
Trao đổi với PV Tiền Phong , PGS, TS. Nguyễn Văn Phương – chuyên gia Kinh tế Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội – cho rằng, bối cảnh lãi suất tăng buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại chiến lược.
Theo ông Phương, bài toán quản trị đòn bẩy tài chính trở nên sống còn. Nhà đầu tư cần xác định ngưỡng an toàn cho tỷ lệ vay trên tổng giá trị tài sản, đảm bảo nghĩa vụ trả nợ không vượt quá khả năng dòng tiền trong kịch bản lãi suất có thể tăng thêm 0,5 – 0,7% Khi chi phí vốn đã tăng nhanh, việc lướt sóng ngắn hạn không chỉ khó tạo lợi nhuận mà còn tiềm ẩn nguy cơ cắt lỗ nếu thị trường điều chỉnh.
Bên cạnh đó, sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ ngày càng rõ nét. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt và chủ đầu tư uy tín sẽ giữ được sức hút. Căn hộ tại các đô thị lớn, nhà ở tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, bất động sản gắn với các công trình giao thông trọng điểm được dự báo sẽ ở “chiếu trên”. Ngược lại, đất nền xa trung tâm, dự án chưa có hạ tầng hoặc phụ thuộc vào tin đồn quy hoạch sẽ chịu áp lực lớn khi lãi suất cao làm giảm sức mua của nhóm đầu cơ.
“Nhà đầu tư không nên “tất tay” vào bất động sản , dù đây vẫn là kênh tích lũy tài sản dài hạn quan trọng. Xu hướng năm 2026 cho thấy nhà đầu tư đang phân bổ lại tài sản giữa bất động sản, vàng, chứng khoán và tiền gửi ngân hàng. Bất động sản, với đặc trưng giá trị lớn và thanh khoản chậm, phù hợp hơn với phần vốn dài hạn. Trong khi đó, quỹ dự phòng và phần vốn linh hoạt nên được phân bổ vào các kênh có tính thanh khoản cao hơn để đảm bảo an toàn tài chính”, ông Phương nói.
Ông Phương cho rằng, bất động sản năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn mà là phép thử về sức bền và kỷ luật tài chính. Lãi suất cho vay tăng cao và môi trường vĩ mô nhiều biến số đang buộc thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Giá trị thật, dòng tiền thật và năng lực quản trị rủi ro trở thành thước đo quan trọng cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
