Chỉ thu khoản tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm với trường hợp đã đưa đất vào kinh doanh
Liên quan đến Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo dự thảo của Bộ Tài chính, mức thu tiền đất bổ sung vẫn giữ nguyên là 5,4%/năm. Thời gian tính được áp dụng từ thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi có thông báo nộp tiền.
Khoản tiền đất bổ sung này áp dụng cho các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch… trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định giá đất.
Quá trình hoàn thiện dự thảo, Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) vẫn tiếp tục lấy ý kiến về hai nội dung trên. Về mức thu, cơ quan này đưa ra hai phương án: giữ mức 5,4%/năm hoặc giảm xuống còn 3,6%/năm.
Đối với cách tính thời gian thu, Cục Quản lý công sản lấy ý kiến theo ba phương án: (1) chờ bổ sung khi sửa Luật Đất đai 2024; (2) tính từ thời điểm bàn giao đất, cho thuê đất đến khi có thông báo nộp tiền; (3) tương tự phương án 2, nhưng trừ đi 180 ngày – khoảng thời gian tối đa để cơ quan nhà nước hoàn tất việc định giá đất.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group, kiến nghị không thu tiền sử dụng đất bổ sung 5,4%/năm trong thời gian chậm xác định giá đất, vì trách nhiệm thực hiện các thủ tục định giá và thu tiền sử dụng đất thuộc về cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất chỉ có lỗi trong trường hợp đã có thông báo nhưng không nộp tiền đúng hạn.
Theo ông Vinh, nếu vẫn thu khoản này thì chỉ nên tính từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất, sau khi đã trừ đi 180 ngày.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ngày 25/7 cũng đã có văn bản góp ý gửi Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp.
Hiệp hội kiến nghị tới Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo), Bộ Tư pháp (cơ quan thẩm định dự thảo Nghị định), Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa dự thảo Nghị định theo hướng:
Một là không thu khoản tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa đất vào kinh doanh (chưa thực hiện bán sản phẩm);
Hai là chỉ thu khoản tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm đối với trường hợp người sử dụng đất đã đưa đất vào kinh doanh (đã thực hiện bán sản phẩm và thu tiền).
Về thời gian tính khoản tiền thu bổ sung, Hiệp hội cũng đề nghị tính từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trễ 180 ngày).
Đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc không thu tiền với trường hợp nhà đầu tư chưa đưa đất vào kinh doanh đảm bảo sự công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, vì theo quy định của pháp luật đất đai thì người sử dụng đất chỉ có các quyền đưa đất vào sử dụng, kinh doanh khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Thực tế, đã có các chủ đầu tư tuân thủ quy định của pháp luật, mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng do chưa phê duyệt giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất nên chưa đưa đất vào kinh doanh. Trường hợp này nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý vì doanh nghiệp chưa được hưởng lợi từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh được.
Đối với các trường hợp đã đưa đất vào kinh doanh trước khi cơ quan nhà nước xác định giá đất: trường hợp này doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ việc được giao đất nên Nhà nước yêu cầu thu khoản tiền bổ sung là hợp lý.
Việc tính thời gian chưa phải nộp khoản tiền bổ sung từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy định chế tài nặng hơn đối với hành vi phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (do Luật Đất đai 2013 không có quy định). Quy định này, theo Hiệp hội, là không hợp lý và không phù hợp với Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 (không quy định hiệu lực hồi tố đối với hành vi mà thời điểm thực hiện hành vi pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn).
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Công ty Luật TNHH Trilaw) cho rằng tiền đất bổ sung này có thể được hiểu như một khoản phạt chậm nộp, tương tự trong lĩnh vực thuế. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, cần xác định rõ nguyên nhân chậm nộp là do lỗi của người sử dụng đất hay do cơ quan nhà nước.
“Nhiều trường hợp chậm trễ là do nguyên nhân khách quan, như việc cơ quan nhà nước chưa lựa chọn được đơn vị thẩm định giá đất. Khi người sử dụng đất chậm hoặc không nộp hồ sơ để tính tiền đất thì mới nên áp dụng khoản phạt chậm nộp. Nếu áp dụng kiểu ‘cào bằng’, không phân định rõ trách nhiệm của bên nào thì thiếu công bằng trong việc thực thi pháp luật”, luật sư Đăng Tư nêu quan điểm.
Về cách tính thời gian thu tiền đất bổ sung như Cục Quản lý công sản đang lấy ý kiến, ngoài phương án chờ sửa luật, luật sư Tư cho rằng hai phương án còn lại chưa xét đến yếu tố nguyên nhân dẫn đến việc chậm nộp tiền đất.
“Nếu do nguyên nhân khách quan hoặc lỗi từ phía cơ quan nhà nước dẫn đến chậm định giá đất thì người dân và doanh nghiệp sẽ chịu thiệt, có thể dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Khi chưa có quy định cụ thể để đảm bảo sự công bằng, nên tạm hoãn việc thu tiền đất bổ sung cho đến khi sửa luật”, luật sư Đăng Tư đề xuất.
Theo Bộ Tài chính, đề xuất không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Trong khi việc định giá đất còn nhiều vướng mắc và kéo dài nhiều năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại quy định thu thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103.
Theo chuyên gia, nhiều địa phương đang đưa ra mức giá đất ‘trên trời’, dù việc xác định giá của họ là đúng khi lấy giao dịch trên thị trường làm cơ sở, thước đo. Thế nhưng, các giao dịch đó có độ ‘bong bóng’ cực cao.
