Bên bán nhận đủ tiền mới ký chuyển nhượng
Theo trình bày của ông D. (ngụ TP. Hải Phòng), vào tháng 7/2024, một môi giới nhà đất giới thiệu cho vợ ông một căn nhà mặt tiền đường tại TP. Hải Phòng, diện tích 47m2, với giá bán đã giảm còn 12,5 tỷ đồng. Do có nhu cầu, vợ chồng ông D. đã tìm hiểu để mua căn nhà này.
Sau đó, người môi giới dẫn ông D. đến gặp chủ nhà là bà P. để xem nhà và đặt cọc. Sau khi thỏa thuận giá mua bán căn nhà là 11,9 tỷ đồng, ông D. ký hợp đồng đặt cọc và chuyển cho bà P. số tiền 500 triệu đồng.
Sau khi đặt cọc, ông D. phát hiện trong hợp đồng có điều khoản bất lợi cho mình, đó là quy định thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà được xác định sau 30 ngày kể từ ngày bên bán nhận đủ tiền của bên mua. Ngoài ra, ông D. cho rằng bà P. và người môi giới đã không cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về hiện trạng căn nhà.
Cụ thể, theo ông D., căn nhà thực tế không phải là nhà “mặt đường” như quảng cáo mà bị thụt vào phía trong, có phần diện tích là ngõ đi chung và đất lưu không, dẫn đến việc căn nhà bị định giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Trong quá trình tìm hiểu sau đó, ông D. được biết bà P. từng nhận tiền đặt cọc 100 triệu đồng của một người khác vào năm 2023 để chuyển nhượng chính căn nhà này. Do giao dịch không thành và bà P. chưa hoàn trả lại tiền đặt cọc, người mua trước đã gửi đơn đề nghị ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà, đất đến các cơ quan chức năng.
Tuy nhiên, bà P. không thông báo cho ông D. về sự việc trên trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Từ đó, ông D. cho rằng hợp đồng đặt cọc được ký kết trong tình trạng bị che giấu thông tin quan trọng và đã khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bà P. hoàn trả 500 triệu đồng tiền đặt cọc.
Về phía bị đơn, bà P. cho rằng trong quá trình xem nhà, bà đã trực tiếp cho vợ chồng ông D. xem kỹ toàn bộ căn nhà, đồng thời giải thích rõ nguồn gốc phần diện tích phía trước và tình trạng căn nhà bị thụt vào so với vỉa hè.
Theo bà P., bên mua đã tự đo đạc, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí còn đến cơ quan chức năng địa phương để xác minh thông tin pháp lý trước khi quyết định đặt cọc. Việc ông D. không tiếp tục mua nhà là do tự ý thay đổi ý định, không phải do lỗi của bà.
Ngoài việc xác nhận đã nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc từ ông D., bà P. cho rằng hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định: nếu bên mua đơn phương chấm dứt giao dịch thì phải chịu mất tiền đặt cọc. Do đó, bà không chấp nhận hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận, chỉ đồng ý hỗ trợ 250 triệu đồng nếu ông D. rút đơn kiện.
Bên mua bị mất 70% tiền đặt cọc
Với tư cách người làm chứng, môi giới nhà đất xác nhận có chứng kiến việc ông D. và bà P. ký hợp đồng đặt cọc. Hai bên thỏa thuận mua bán căn nhà theo hiện trạng, không tranh luận rõ ràng về việc căn nhà là nhà mặt đường hay nhà trong ngõ.
Tại bản án sơ thẩm ngày 29/9/2025, TAND khu vực 3 – Hải Phòng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D., xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật và việc không tiếp tục giao dịch là do lỗi của ông D.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông D. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông D. không cung cấp thêm được chứng cứ mới.
Căn cứ vào toàn bộ hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại tòa, Tòa án phúc thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc được ký kết hợp pháp, không thuộc trường hợp vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa án xác định bà P. có một phần lỗi do không thông tin đầy đủ cho bên mua về việc căn nhà từng phát sinh tranh chấp đặt cọc trước đó.
Trên cơ sở đó, TAND TP. Hải Phòng chấp nhận một phần kháng cáo của ông D., sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà P. hoàn trả cho ông D. số tiền 150 triệu đồng, tương ứng 30% giá trị tiền đặt cọc; ông D. phải chịu 70% giá trị còn lại.
Bản chất của giao dịch là việc bán nhà để trừ nợ, nhưng bên bán và bên mua lại lập hợp đồng ủy quyền. Tranh chấp phát sinh khi các cá nhân có quan hệ vay mượn chằng chịt và đồng thời có nhiều khoản vay tại ngân hàng.
Từ một thỏa thuận miệng dựa trên niềm tin gia đình giữa vợ chồng anh rể và em vợ, việc hùn tiền mua đất tại Phú Quốc đã dẫn đến tranh chấp kéo dài nhiều năm.
Từ một thỏa thuận trong gia đình, vụ tranh chấp căn nhà tại TPHCM kéo dài qua hai cấp xét xử, đặt ra câu hỏi then chốt: Ai mới là chủ sở hữu thực sự khi người đứng tên chỉ là “đứng hộ”?
