Nguyên nhân giao dịch không thành
Theo trình bày của bà T., tháng 4/2019, bà ký hợp đồng đặt cọc với ông H. (cùng ngụ TP Hà Nội) nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất rộng 1ha tại tỉnh Hòa Bình (nay thuộc tỉnh Phú Thọ). Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên ông H.
Theo thỏa thuận, bà T. đặt cọc cho ông H. 2 tỷ đồng, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng là 9 tháng kể từ ngày ký đặt cọc. Ngoài khoản đặt cọc, bà T. có nghĩa vụ thanh toán thêm 3,6 tỷ đồng ngay sau khi ông H. hoàn tất thủ tục cấp đổi sổ đỏ; các đợt tiếp theo cách nhau 3 tháng.
Dù chưa đến hạn thanh toán, tháng 5/2019, theo bà T., do phía ông H. cần tiền nên bà tiếp tục giao thêm 2 tỷ đồng. Tổng cộng, bà T. đã giao cho ông H. 4 tỷ đồng.
Bà T. cho rằng, theo thỏa thuận, ông H. có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ trong thời hạn 9 tháng để đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, hết thời hạn, việc cấp đổi không hoàn tất nên hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng.
Sau đó, ông H. hoàn trả 500 triệu đồng. Vì vậy, bà T. khởi kiện, yêu cầu ông H. trả lại 2 tỷ đồng tiền đặt cọc và 1,5 tỷ đồng đã thanh toán trước, tổng cộng 3,5 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, ông H. cho rằng theo hợp đồng, bà T. mới là người có trách nhiệm liên hệ cơ quan chức năng để làm thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi sổ đỏ trong thời hạn 9 tháng.
Theo ông H., trong quá trình thực hiện, bà T. vừa làm thủ tục vừa tiến hành phân lô, bán nền nhưng không thể tách thửa nên không tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, giao dịch không thành là do lỗi của bà T.
Tại bản án sơ thẩm ngày 14/12/2023, TAND huyện Thạch Thất (nay là TAND khu vực 10 – Hà Nội) chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T., buộc ông H. hoàn trả 3,5 tỷ đồng.
Đất chưa nhận chuyển nhượng xong, ‘dự án ma’ đã mọc lên
Không đồng ý với phán quyết này, ông H. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị hủy án để xét xử lại với lý do bản án sơ thẩm thiếu khách quan, không chính xác và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông.
Đáng chú ý, trong đơn kháng cáo, ông H. còn yêu cầu bà T. thanh toán thêm 3,9 tỷ đồng, gồm: 900 triệu đồng đã giao lại; 1 tỷ đồng chi phí khắc phục việc xây dựng, phân lô trái phép và xử lý vi phạm hành chính; 1 tỷ đồng khôi phục hiện trạng đất trồng cây; và 1 tỷ đồng bồi thường thiệt hại về danh dự, uy tín do cho rằng bà T. lập “dự án ma”, san lấp trái phép và thu tiền của khách hàng.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bà T. và ông H. đều biết rõ tình trạng pháp lý và địa giới hành chính của thửa đất. Hợp đồng không có điều khoản nào buộc ông H. phải thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ như bà T. trình bày.
Ngược lại, chứng cứ cho thấy sau khi ký hợp đồng đặt cọc, công ty do bà T. đại diện đã tiến hành san lấp, phân lô, quảng cáo bán nền khi chưa ký hợp đồng chuyển nhượng và bị chính quyền địa phương yêu cầu dừng hoạt động.
Dù chưa hết thời hạn 9 tháng theo hợp đồng, bà T. đã yêu cầu nhận lại một phần tiền đặt cọc và không tiếp tục thúc đẩy việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, kể cả khi sổ đỏ mới đã được cấp đổi. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.
Từ đó, TAND TP Hà Nội chấp nhận một phần kháng cáo của ông H., sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của bà T. đòi lại 3,5 tỷ đồng; xác định bà T. mất số tiền đã đặt cọc và 2 tỷ đồng giao thêm sau đó.
Sau khi người cha qua đời, người con trai duy nhất giấu mẹ và các chị em làm sổ đỏ thửa đất của gia đình, rồi đứng tên riêng. Khi sự việc bị phát hiện, các thành viên trong gia đình rơi vào vòng xoáy tranh chấp.
Chỉ vì tin tưởng bên mua, người bán đất đã giao sổ đỏ khi chưa nhận đủ tiền, dẫn đến tranh chấp. Vụ việc là bài học đắt giá cho nhiều người khi tham gia giao dịch bất động sản.
Bỏ ra 500 triệu đồng để nhận cầm cố hơn 12ha đất nuôi trồng thủy sản nhưng hợp đồng cầm cố vô hiệu, người cầm cố phải trả lại đất.
