Theo trình bày của ông D. (ngụ tỉnh Lâm Đồng), ông là bạn học của ông Th. (ngụ tỉnh Đồng Nai). Cuối năm 2023, ông và bà T. (vợ của ông Th.) đã thỏa thuận đặt cọc nhằm chuyển nhượng thửa đất gần 1.000m2 tại Đồng Nai.
Giá chuyển nhượng thửa đất được hai bên thống nhất là 6 tỷ đồng. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày. Số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng, kèm theo thỏa thuận rõ ràng về việc mất cọc nếu ông D. không mua theo cam kết.
Ngày 25/12/2023, hai bên ký “giấy nhận cọc” và ông D. đã giao đủ số tiền 500 triệu đồng cho bà T. Tại thời điểm đặt cọc, cả hai bên đều biết thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay hơn 2,1 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận, sau khi ông D. thanh toán đủ tiền mua đất thì bà T. sẽ tất toán khoản vay, giải chấp giấy chứng nhận và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nhưng sau đó ông D. gặp khó khăn về tài chính và không thể thu xếp đủ số tiền còn lại để ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn 60 ngày. Ông D. cho rằng đã thông báo tình trạng này cho chồng bà T. và được ông này đồng ý cho gia hạn thêm 2 tháng. Tuy nhiên, việc gia hạn này chỉ được hai bên thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản.
Bất ngờ xảy ra sau đó khi ông Th. không đồng ý tiếp tục bán đất theo mức giá đã thỏa thuận trước đó và cho biết sẽ hoàn trả tiền cọc cho người bạn khi có điều kiện. Ông D. không tiếp tục mua đất và đồng ý nhận lại tiền cọc.
Nhưng do không nhận được tiền, ông D. đã khởi kiện ra toà, yêu cầu hủy “giấy nhận cọc” và buộc bà T. hoàn trả 500 triệu đồng tiền đặt cọc.
Về phía bị đơn, bà T. cho rằng hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ thời hạn 60 ngày để ký hợp đồng chuyển nhượng. Trước khi hết hạn, ông D. nhiều lần xác nhận không thể thu xếp đủ tiền để mua đất.
Theo bà T., việc gia hạn thời gian đặt cọc như ông D. trình bày là không có, không được bà đồng ý và cũng không được ghi nhận bằng văn bản. Theo thỏa thuận đã ký, trong trường hợp ông D. không mua thì phải chịu mất cọc.
Trong khi đó, ông Th. (chồng bà T.) cũng khẳng định không có thoả thuận gia hạn hợp đồng đặt cọc với ông D. Ông thừa nhận có trao đổi tin nhắn với ông D. nhưng cho rằng nội dung các tin nhắn này chỉ liên quan đến việc người bạn học xin lại một phần tiền cọc sau khi đã hết hạn đặt cọc. Việc ông hứa sẽ “cho lại” một phần tiền cọc, nếu có điều kiện, chỉ xuất phát từ tình nghĩa bạn bè, không phải nghĩa vụ pháp lý.
Người làm chứng trong vụ việc này xác nhận có chứng kiến việc ký “giấy nhận cọc” giữa ông D. và bà T. nhưng không biết thỏa thuận gia hạn thời hạn đặt cọc.
Tại bản án sơ thẩm ngày 26/9/2025, TAND khu vực 4 – Đồng Nai cho rằng hợp đồng đặt cọc được hai bên giao kết hợp pháp, phù hợp quy định của Bộ luật Dân sự. Trong thời hạn đặt cọc, ông D. không có khả năng thanh toán để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Việc gia hạn thời gian đặt cọc không có căn cứ chứng minh. Do đó, việc hợp đồng chuyển nhượng không được ký kết hoàn toàn do lỗi của ông D. Do đó, tòa sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D.
Không đồng ý với phán quyết này, ông D. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát cho rằng bản án sơ thẩm là có căn cứ, đúng pháp luật và đề nghị giữ nguyên.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định không có tài liệu, chứng cứ nào đủ cơ sở xác định các bên đã gia hạn thời hạn đặt cọc. Các vi bằng do ông D. cung cấp được lập vào thời điểm đã quá xa thời hạn đặt cọc, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ mới cho các bên. Do đó, việc ông D. yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền cọc là không có cơ sở chấp nhận.
Từ những phân tích trên, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của ông D., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Giá chuyển nhượng thửa đất là 1 tỷ đồng nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi vào hợp đồng 450 triệu đồng để né thuế. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng dù có công chứng vẫn bị tuyên vô hiệu.
Sổ đỏ của thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng bà N. vẫn ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc từ người mua. Khi giao dịch không thành, bà N. từ chối trả lại tiền cọc.
Thửa đất chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng hai bên vẫn ký hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc bằng giá bán. Khi bên bán đổi ý, bên mua đòi lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc lên đến 1 tỷ đồng.
