Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104 về Quỹ phát triển đất, đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến, thu hút sự quan tâm đặc biệt của doanh nghiệp.
Lý do, dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Không hợp lý cả về tình và lý
Biết rằng khoản tiền đất bổ sung phải nộp khi chưa được tính tiền sử dụng đất là bất hợp lý, nhưng doanh nghiệp vẫn phải thực hiện, bởi khi đó đất mới được đưa vào dự án vào khai thác, đủ điều kiện mở bán.
Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, với PV VietNamNet.
Ông cho biết, ngoài số tiền sử dụng đất gần 500 tỷ đồng, bản thân doanh nghiệp đã nộp khoảng 27 tỷ đồng tiền đất bổ sung ở một dự án tại Phú Thọ.
Tuy nhiên, Chủ tịch GP.Invest cho biết, số tiền này chưa phải là quá lớn, bởi có doanh nghiệp khác phải nộp khoản bổ sung còn cao hơn nhiều, do đã nhận quyết định giao đất từ năm 2014 và đến nay đã hơn 10 năm trôi qua.
“Đây là điều bất hợp lý. Lỗi chậm nộp tiền sử dụng đất không phải do doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại phải chịu trận. Chúng tôi đã kiến nghị nhiều lần nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa đồng thuận. Tại các địa phương chúng tôi làm dự án, họ cũng công nhận khoản thu này là bất hợp lý nhưng không kiến nghị được vì là cơ quan thực hiện pháp luật”, ông Hiệp nói.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), bày tỏ: Nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất là không hợp lý cả về tình và lý.
“Một số địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng mới được cấp phép xây dựng. Định giá đất là trách nhiệm của nhà nước. Phạt lỗi không thuộc về doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp không hề vi phạm, là hành vi ‘ép’ doanh nghiệp”, ông Toản thẳng thắn.
Trong khi đó, việc chậm tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp thiệt hại lớn. Đó là tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài, kéo theo chi phí tăng do giá đất tăng theo từng năm.
Ông phân tích, 5,4%/năm tính trên số tiền đất phải nộp cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất là mức phạt khá lớn. Chẳng hạn, dự án có số tiền sử dụng đất 1.000 tỷ đồng, chỉ cần Nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất 1 năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp thêm 54 tỷ đồng.
Nếu doanh nghiệp chậm nộp tiền thuế, ngành thuế quy định mức phạt với lãi suất khá cao 0,03%/ngày, nếu sau 90 ngày từ khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp chưa nộp đủ.
Ông Toản lo lắng, khi đó, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng thuế chồng thuế.
Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nói rằng việc xác định tiền sử dụng đất thuộc trách nhiệm của cơ quan chính quyền.
“Rất nhiều dự án bị ‘ngâm’ 3-5 năm mới được xác định tiền sử dụng đất, sau đó doanh nghiệp lại bị áp mức phạt 5,4%/năm trên số tiền chưa nộp trong quãng thời gian chờ tính giá đất – đây là quy định bất lợi cho doanh nghiệp. Bởi, việc chậm nộp không xuất phát từ lỗi của doanh nghiệp, nhưng họ vẫn bị xử phạt”, ông Quyết chia sẻ với PV VietNamNet.
Vị lãnh đạo này cho rằng, giá đất đang được định giá theo giá thị trường và điều chỉnh hàng năm. Giá thị trường năm nào cũng tăng, vì thế, nếu nhà nước càng chậm xác định tiền sử dụng đất thì chi phí của doanh nghiệp càng bị đội lên.
“Giá đất cùng với khoản tiền phạt và các chi phí khác sẽ được tính vào giá bán, người mua sẽ là bên cuối cùng phải gánh những chi phí này”, ông Quyết lưu ý.
Đề xuất bỏ quy định tiền đất bổ sung
Trước thực tế trên, Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản kiến nghị, nên bỏ quy định tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung.
“Trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, cần quy rõ trách nhiệm cho các đơn vị liên quan. Chỉ nên thu tiền khi Nhà nước đã ban hành giá đất cụ thể.
Một số địa phương vì lo ngại rủi ro nên không dám định giá, dẫn tới tình trạng nhiều năm không dự án nào được xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Vấn đề nằm ở cơ chế; nếu được tháo gỡ, cán bộ thực thi sẽ tự tin triển khai, thay vì đẩy trách nhiệm sang doanh nghiệp”, ông Toản cho hay.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, Bộ Tài chính xem xét lại bởi chính sách quá bất hợp lý.
Theo ông, nên bỏ điều khoản thu tiền đất bổ sung này. Trường hợp chậm có quyết định thu tiền sử dụng đất, cơ quan định giá đất phải chịu trách nhiệm. Đồng thời, phải sửa cả điều kiện chuyển tiếp, đơn vị nào đã chấp hành buộc phải nộp thì phải cho doanh nghiệp khấu trừ lại.
Hơn nữa, cơ quan nhà nước nếu tính chậm tiền thuế đất thì doanh nghiệp phải được miễn phí phạt – lãnh đạo Đất Xanh miền Bắc đề xuất.
Ông cho rằng, Nhà nước cần quy định rõ: kể từ thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, trong thời hạn tối đa 3-9 tháng, hoặc chậm nhất là 1 năm, phải xác định xong nghĩa vụ tài chính về đất. Nếu quá thời hạn, doanh nghiệp phải được miễn các khoản phạt chậm nộp. Điều này sẽ tạo áp lực, buộc cơ quan chức năng phải khẩn trương xác định giá đất, tránh tình trạng dự án bị ‘ngâm’ nhiều năm.
“Khơi thông được việc định giá đất giúp nguồn cung dồi dào, từ đó giá bất động sản không bị đẩy lên cao”, ông Quyết đề xuất.
