Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
VARS cho rằng đây không phải xu hướng phổ biến trên toàn thị trường. Hiện tượng cắt lỗ chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn trước, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền.
Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư mua bất động sản theo tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO), chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm, nhóm này buộc phải “cắt lỗ” phần chênh để giảm thiểu rủi ro.
Ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất cho vay mua bất động sản đã tăng nhanh trong 1 tháng qua. Như Vietcombank công bố gói cố định 6 tháng khoảng 9,6%/năm và có thể lên tới 13,9%/năm nếu cố định 24 tháng đầu.
Lãi suất cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại cổ phần tăng từ 1 – 2%/năm so với trước. Tại ACB, vay mua nhà năm đầu tiên lãi suất là 8,3%/năm; 24 tháng là 8,8%/năm.… Có thể thấy, mức cho vay ưu đãi 5 – 6%/năm với căn hộ đã chính thức biến mất, mức ưu đãi phổ biến hiện đã lên 8%/năm.
Dù việc “cắt lỗ” không mang tính xu hướng toàn thị trường, nhưng trong bối cảnh nguồn cung rao bán tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản chậm lại cục bộ tại một số khu vực.
VARS nhận định, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà duy trì ở mức cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến các chiến lược từng hiệu quả trong quá khứ như lướt sóng ngắn hạn, dùng đòn bẩy cao trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.
“Thời gian tới, nhiều khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau 2-3 năm hưởng lãi suất thấp và ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả có thể tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngay cả người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn”, VARS cảnh báo.
Giảm giá nhà, hướng tới thị trường bền vững
Theo VARS, việc tăng lãi suất có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, trong khi doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án mới. Nguồn cung vì thế bị co hẹp, làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung – cầu.
Ở chiều ngược lại, việc kéo lãi suất xuống quá thấp cũng không phải lời giải bền vững. Thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài dễ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng mạnh, tương tự những gì đã xảy ra trong các chu kỳ trước.
VARS cho rằng, bài toán không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.
Trao đổi tại một hội thảo bất động sản vừa qua, phân tích nguyên nhân lãi suất tăng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng có ba yếu tố chính là chênh lệch cung – cầu vốn, áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải lĩnh vực ưu tiên tuyệt đối, nên lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ cao hơn mặt bằng chung.
Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền và danh mục dự án, đa dạng hóa nguồn vốn thay vì chỉ phụ thuộc vào ngân hàng, đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải.
Đặc biệt, doanh nghiệp cần chủ động điều tiết giá bán, đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là cách làm đạo đức và bền vững.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho biết dù chi phí vốn tăng, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch ở một số phân khúc, chủ yếu đến từ người mua ở thực có tích lũy, nhóm thu nhập cao ít phụ thuộc vốn vay và nhà đầu tư có dòng tiền cho thuê ổn định. Điều này cho thấy cầu thực vẫn tồn tại, nhưng thị trường đã trở nên lý trí và chọn lọc hơn, buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận.
Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội chạm ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2, dù đã hạ nhiệt theo quý nhưng vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó lãi suất vay mua nhà tăng, thanh khoản thị trường bắt đầu chững lại.
Đà tăng giá kéo dài của phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại khi nhiều nhà đầu tư bắt đầu rao bán cắt lỗ. Báo cáo thị trường cho thấy thanh khoản giảm và lực cầu thực bắt đầu chi phối diễn biến giá, mở ra giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng tốc.
