Đầu cơ dần “biến mất” khỏi thị trường
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay ở mức 12-13%, các nhà đầu cơ sẽ dần “biến” mất khỏi thị trường bởi cơ hội kiếm tiền từ việc lướt sóng, đầu cơ là rất khó.
Động thái này sẽ góp phần “khống chế” các nhà đầu tư ngắn hạn và tạo ra một đợt thanh lọc mạnh mẽ. Năm 2026, thị trường bất động sản sẽ chỉ còn là sân chơi dành cho những nhà đầu tư dài hạn, trường vốn.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) cho hay, trong giai đoạn lãi suất thấp, bất động sản hưởng lợi từ chênh lệch giữa tốc độ tăng giá tài sản và chi phí vốn. Khi giá tăng nhanh hơn lãi vay, lợi nhuận được khuếch đại.
Tuy nhiên, khi lãi suất lên mức 14-15%/năm, khoảng chênh này thu hẹp đáng kể. Nếu thị trường không tăng đủ nhanh, lợi nhuận kỳ vọng sẽ bị bào mòn, thậm chí đảo chiều.
“Đầu cơ ngắn hạn giảm nhiệt rõ rệt. Giao dịch thứ cấp chậm lại do áp lực chi phí vốn. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải cân nhắc tái cấu trúc danh mục, ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực thông qua cho thuê hoặc khai thác vận hành.
Thị trường vì thế chuyển trọng tâm từ “sóng” sang “giá trị”. Đòn bẩy không biến mất, nhưng được sử dụng có kỷ luật. Lợi nhuận không còn đến từ tâm lý đám đông mà đến từ năng lực phân tích, chọn lọc vị trí, đánh giá hạ tầng và quản trị rủi ro dài hạn”, ông Huy nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, đồng thời ưu tiên nguồn lực cho sản xuất – kinh doanh, xuất khẩu, cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, phản ánh định hướng tái cân đối dòng vốn trong nền kinh tế.
Trong bối cảnh ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống được đặt lên hàng đầu, dòng tiền được ưu tiên cho những lĩnh vực tạo giá trị gia tăng trực tiếp và lan tỏa sang các ngành khác.
Bất động sản vì thế không bị “đóng cửa”, nhưng được tiếp cận vốn theo tiêu chí chọn lọc và thẩm định chặt chẽ hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư sở hữu nền tảng tài chính vững mạnh, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có sự đồng hành của ngân hàng vẫn có khả năng tiếp cận vốn tương đối thuận lợi. Ngược lại, các dự án phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối diện nhiều thách thức.
“Đây không phải phản ứng mang tính ngắn hạn, mà là sự chuyển dịch cơ cấu nhằm hướng thị trường về quỹ đạo phát triển an toàn và minh bạch hơn”, ông Huy nói.
Phép thử cho thị trường bất động sản
Phân tích thêm, ông Nguyễn Quang Huy nhận định, trong ngắn hạn, giao dịch bất động sản có thể chững lại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và đầu cơ. Phân khúc trung cấp, gắn với nhu cầu ở thực, cùng với bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội nhiều khả năng đóng vai trò chủ đạo. Đây là những phân khúc có tính nền tảng, ít phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trong trung hạn, nếu lãi suất đạt đỉnh và dần ổn định, thị trường có thể phục hồi từng bước. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không dựa trên “sóng” tâm lý, mà dựa trên nền tảng tài chính vững chắc, chất lượng dự án và năng lực quản trị của chủ đầu tư.
Theo ông Huy, về dài hạn, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn tích cực như đô thị hóa mạnh mẽ, hạ tầng được đầu tư quy mô lớn, dân số trẻ và nhu cầu an cư cao. Lãi suất cao là biến số mang tính chu kỳ, nó tạo áp lực điều chỉnh nhưng không làm thay đổi xu thế phát triển dài hạn của thị trường.
“Xu hướng lãi suất tăng cao không chỉ là biến động tiền tệ, mà là phép thử đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Nhưng trong mọi chu kỳ điều chỉnh, thị trường không suy yếu mà trưởng thành hơn. Khi chi phí vốn không còn rẻ, bất động sản buộc quay về với nguyên tắc cốt lõi, đó là hiệu quả, minh bạch và kỷ luật tài chính.
Người mua nhà chuyển từ tâm lý sở hữu sang tư duy hoạch định dài hạn. Nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào đòn bẩy, tập trung vào giá trị khai thác thực. Doanh nghiệp nâng chuẩn quản trị và tối ưu cấu trúc vốn. Tăng trưởng chuyển từ bùng nổ theo “làn sóng” sang phát triển theo chiều sâu”, ông Huy cho hay.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, chu kỳ mới không dành cho sự vội vàng. Nó thuộc về những chủ thể hiểu rõ năng lực tài chính của mình, kiên định với chiến lược dài hạn và tôn trọng kỷ luật thị trường. Chính quá trình chọn lọc ấy sẽ định hình một thị trường bất động sản thận trọng hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Và trong dài hạn, khi nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng hoàn thiện và niềm tin được củng cố, thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng chất lượng cao – nơi giá trị thực thay thế kỳ vọng ngắn hạn và kỷ luật tài chính trở thành chuẩn mực phát triển.
Kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, lãi suất cho vay tăng khiến doanh nghiệp lo ngại về nguy cơ tồn kho. Doanh nghiệp mong muốn chính sách điều hành cần có lộ trình hợp lý hơn.
Khi dòng vốn ngân hàng được “nắn” lại để hạn chế rủi ro, lãi suất vay mua nhà tăng cao, buộc người mua phải cơ cấu lại kế hoạch tài chính, giảm lệ thuộc vào đòn bẩy.
