Trong quý I/2025, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận xu hướng giảm giá rõ nét ở cả phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố thương mại. Theo Savills, giá sơ cấp biệt thự và liền kề giảm 14%, về mức trung bình lần lượt là 282 triệu và 239 triệu đồng/m2 đất, trong khi nhà phố thương mại giảm 12% còn 278 triệu đồng/m2 đất.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 41%, tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy tâm lý người mua có dấu hiệu cải thiện.
Giao dịch sơ cấp tiếp tục dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven, nổi bật là huyện Đông Anh với 52% tổng lượng giao dịch, theo sau là Đan Phượng (43%). Các khu vực khác như Thường Tín, Hà Đông đóng góp khoảng 5%.
Việc giá sơ cấp của biệt thự và liền kề tại Hà Nội giảm theo quý, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng, do nguồn cung chủ yếu là các dự án mới ra mắt tại khu vực vùng ven, có mức giá mềm hơn so với những dự án trước.
Trái ngược với đà giảm ở thị trường sơ cấp, giá bán trên thị trường thứ cấp lại ghi nhận xu hướng tăng. Biệt thự tăng 10% lên mức 195 triệu đồng/m2, liền kề tăng 15% lên 227 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại tăng 9% đạt 266 triệu đồng/m2.
Giá đang ở mức cao, thách thức nhiều nhà đầu tư
Mặc dù thị trường thứ cấp sôi động hơn, nhưng mặt bằng giá hiện tại vẫn là rào cản lớn với nhiều nhà đầu tư. Theo Savills, giá biệt thự đã tăng trung bình 29%/năm, liền kề 22%/năm và nhà phố thương mại từ 11-16%/năm trong những năm gần đây.
Đáng chú ý, sản phẩm bất động sản thấp tầng dưới 20 tỷ đồng đang trở nên hiếm hoi. Trong quý I/2025, các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm tới 36%, tăng mạnh từ mức 17% cùng kỳ năm ngoái. Nhóm từ 20-30 tỷ đồng chiếm ưu thế với 62%, cho thấy ngưỡng đầu tư ngày càng cao.
Chuyên gia đánh giá, điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, nhất là mức giá các sản phẩm trên thị trường đang đứng ở mức cao.
Theo ghi nhận của VietNamNet, nguồn cung thấp tầng ở Hà Nội có xu hướng mở rộng ở các huyện ven với giá sơ cấp cạnh tranh so với nhiều dự án thứ cấp gần Vành đai 3. Như tại phân khu mới ra mắt tại một khu đô thị ở huyện Đan Phượng, các căn liền kề 96-120m2 được chào bán 15-25 tỷ đồng, tùy vị trí, mức độ hoàn thiện. Với dòng sản phẩm song lập, giá bán có thể lên ngưỡng 33-45 tỷ đồng.
Khảo sát giá mặt bằng chuyển nhượng trên thị trường ghi nhận đà tăng. Tại Đan Phượng, phân khúc thấp tầng các dự án gần một đại đô thị mới ra mắt giá rao bán tăng, có thời điểm tăng vài triệu chỉ sau 2-3 tháng.
Như biệt thự, liền kề ở xã Tân Lập (huyện Đan Phượng) đang được rao bán phổ biến 157 triệu đồng/m2. Một số căn liền kề 75m2 tại đây rao bán khoảng 8,5-10 tỷ đồng. Trong khi đó, theo môi giới địa phương, hai năm trước, giá chỉ vào khoảng 4-6 tỷ đồng/căn. Giá càng cao, dự án đã đi vào hoạt động nhiều năm khiến thanh khoản cũng trở nên khó khăn.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, sự tăng giá ổn định ở thị trường thứ cấp cho thấy nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang mục tiêu giữ tài sản dài hạn, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn như trước.
Bà Hằng cảnh báo, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.
“Trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản, đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả.
Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp”, bà Hằng nhấn mạnh.
Giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội đang sụt giảm mạnh, ngay cả tại những khu vực từng có thanh khoản tốt như Long Biên, Hoàng Mai, Đống Đa… cũng không nằm ngoài xu hướng này.
Có tới 47% dự án chung cư tại Hà Nội giảm giá bán thứ cấp so với quý trước, dấu hiệu cho thấy xu hướng điều chỉnh giá diễn ra trên phạm vi rộng, theo một khảo sát của Savills Việt Nam.
Từ nay đến cuối năm, hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội dự kiến đủ điều kiện mở bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua và thuê mua, với mức giá dao động từ hơn 18 đến 25 triệu đồng/m2.
