Bị người ở nhờ ngăn cản sang tên
Theo người đại diện của ông N., hiện ông sinh sống ở nước ngoài. Căn nhà đang tranh chấp tại TPHCM trước đây thuộc quyền sở hữu của cụ Nh. và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Theo ông N., do thấy ông H. gặp khó khăn về chỗ ở, cụ Nh. đã cho ở nhờ nhưng không lập giấy tờ hay hợp đồng. Năm 2006, cụ Nh. lập di chúc tại phòng công chứng, để lại toàn bộ căn nhà cho ông N.
Sau khi cụ Nh. qua đời vào năm 2013, ông N. tiến hành thủ tục nhận thừa kế theo quy định và được cơ quan chức năng cập nhật tên trên giấy chứng nhận vào tháng 4/2022.
Đến tháng 5/2022, ông N. ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ căn nhà cho ông D. tại văn phòng công chứng. Bên mua đã hoàn tất việc thanh toán và ông N. cũng đã nhận đủ tiền.
Tuy nhiên, trong quá trình làm thủ tục sang tên, ông H. đã ngăn cản việc kiểm tra hiện trạng nhà và yêu cầu phía ông N. cùng ông D. đưa 500 triệu đồng thì mới đồng ý giao nhà.
Cho rằng quyền sở hữu hợp pháp của mình bị xâm phạm, ông N. khởi kiện yêu cầu tòa buộc ông H. trả lại nhà đất.
Về phía bị đơn, ông H. cho rằng căn nhà có nguồn gốc liên quan đến chị ruột của ông. Theo ông, trước khi xuất cảnh sang Mỹ năm 1993, chị ruột đã giao căn nhà cho ông quản lý, sử dụng lâu dài.
Ông H. khẳng định trong nhiều năm sinh sống tại đây, ông đã bỏ công sức và tiền bạc để tôn tạo, sửa chữa, nâng nền, cải tạo nhà đất, đồng thời xem đây là nơi ở duy nhất của gia đình.
Từ đó, ông H. đề nghị tòa hủy việc cập nhật sang tên cho ông N., hủy hợp đồng mua bán giữa ông N. và ông D., đồng thời yêu cầu được bồi thường 3 tỷ đồng chi phí sửa chữa, tôn tạo căn nhà.
Trong khi đó, ông D. (người mua nhà) cho biết giao dịch được thực hiện hợp pháp, đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông N. và đề nghị tòa công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng.
Đã bán nhà và nhận đủ tiền, nguyên đơn còn quyền khởi kiện?
Tại phiên sơ thẩm, TAND TPHCM nhận định di chúc của cụ Nh. là hợp pháp, việc ông N. nhận thừa kế và chuyển nhượng nhà đất đúng quy định pháp luật.
Tòa xác định ông H. chỉ là người ở nhờ, không có căn cứ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với căn nhà tranh chấp. Từ đó, tòa sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông N., buộc ông H. giao trả căn nhà; đồng thời công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa ông N. và ông D. có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra, tòa bác toàn bộ yêu cầu phản tố của ông H. về việc hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường 3 tỷ đồng chi phí sửa chữa, cải tạo nhà.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông H. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, ông H. tiếp tục cho rằng gia đình ông đã sinh sống ổn định tại căn nhà gần 40 năm và từng bỏ ra khoảng 18,5 lượng vàng để sửa chữa, cải tạo nhà.
Bên cạnh đó, ông cho rằng cụ Nh. chỉ được công nhận quyền sở hữu nhà, không bao gồm quyền sử dụng đất; đồng thời di chúc của cụ Nh. cũng chỉ để lại “căn nhà” chứ không phải toàn bộ quyền sử dụng đất.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm còn nhiều thiếu sót. Theo tòa, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận đủ tiền từ ông D., ông N. không còn là người có quyền lợi trực tiếp đối với tài sản tranh chấp. Vì vậy, việc ông N. tiếp tục đứng tên nguyên đơn khởi kiện đòi nhà là chưa phù hợp về tư cách tố tụng.
Ngoài ra, cấp sơ thẩm chưa xác minh đầy đủ những người thực tế đang cư trú tại căn nhà, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi các bên và gây khó khăn cho quá trình thi hành án.
Dù không chấp nhận yêu cầu bồi thường 3 tỷ đồng do ông H. không cung cấp được chứng cứ chứng minh chi phí sửa chữa, tòa phúc thẩm cho rằng cần xem xét công sức quản lý, trông coi căn nhà của ông H. trong thời gian dài để bảo đảm tính công bằng.
Từ những vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng và việc thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho TAND TPHCM xét xử lại.
(Tham khảo Bản án số 298/2026/DS-PT ngày 14/4/2026 của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM)
