Cần sớm sửa đổi quy định bất cập
Góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định 104 (về Quỹ phát triển đất), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng Điều 50 của dự thảo đã quy định chi tiết cách tính tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, quy định này thể hiện bất cập khi không phân định đúng phần lỗi giữa các bên (cơ quan nhà nước hay doanh nghiệp), mà yêu cầu doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền chậm nộp trong mọi trường hợp, kể cả hoàn toàn do lỗi của cơ quan nhà nước.
Điều này, theo VCCI, là không công bằng, bởi nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo cũ nhưng vẫn bị yêu cầu nộp thêm phần chênh lệch kèm tiền chậm nộp với lãi suất 5,4%/năm.
Đồng thời, quy định này có tính chất hồi tố theo hướng bất lợi, không phù hợp với Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
“Không chỉ có nguy cơ gây thiệt hại nghiêm trọng cho doanh nghiệp, quy định này tạo ra tính bất định của quy định pháp luật”, văn bản của VCCI nêu rõ.
Do đó, VCCI kiến nghị Bộ Tài chính xem xét bỏ quy định này để đảm bảo nguyên tắc công bằng.
Ngoài ra, một điểm bất hợp lý khác được VCCI chỉ ra là quy định “nếu thời hạn chưa tính tiền sử dụng đất vượt quá 180 ngày thì doanh nghiệp phải nộp tiền chậm 5,4%/năm cho phần thời gian vượt”.
VCCI phân tích, nguyên nhân của việc kéo dài thời gian này có thể xuất phát hoàn toàn từ lỗi của cơ quan nhà nước (như chậm phê duyệt kết quả thẩm định, chậm ký hợp đồng tư vấn, thiếu hướng dẫn kỹ thuật… ). Việc này vô hình trung yêu cầu doanh nghiệp chịu trách nhiệm cho lỗi từ phía cơ quan nhà nước, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Đề xuất không quy định khoản tiền đất bổ sung
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc sửa đổi các quy định tại Điều 50, 51 của Nghị định 103 và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là hết sức cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào và khơi thông nguồn cung nhà ở.
Ông Châu phân tích, nếu chậm xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là do lỗi của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp không nên bị tính lãi chậm nộp.
Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) nhưng không nộp đúng hạn.
Ông cũng lưu ý rằng, Luật Đất đai 2024 chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng Nghị định 103 lại bổ sung thêm quy định người sử dụng đất phải “nộp khoản thu bổ sung tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Thực chất, quy định khoản thu bổ sung được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, thay vì từ thời điểm có thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, là sự mở rộng nghĩa vụ tài chính so với quy định của luật.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền sửa đổi ngay Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Điều này là phù hợp với thực tế và theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025,
Đặc biệt, ông Châu cho rằng không có cơ sở pháp lý để yêu cầu nộp bổ sung phần tiền sử dụng đất phát sinh trong khoảng thời gian chưa xác định được giá đất trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực.
Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi Nghị định 103 theo hướng: chỉ xác định khoản bổ sung đối với khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần sau ngày 1/8/2024 đến thời điểm có thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, và cần trừ đi khoảng thời gian tối đa 180 ngày, là thời hạn theo luật để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất.
