Nhà đứng tên bố mẹ, con trai nhận tiền cọc
Theo trình bày của bà H. (ngụ TP Hà Nội), tháng 7/2024, bà thỏa thuận nhận chuyển nhượng một căn nhà tại TP Hà Nội với giá 6,4 tỷ đồng. Căn nhà này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho vợ chồng ông T.
Trong quá trình thỏa thuận, ông S. (con trai của vợ chồng ông T.) được thống nhất là người đại diện bên bán để ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng.
Theo hợp đồng đặt cọc, hai bên cam kết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày ký sẽ đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Khi đó, bà H. sẽ thanh toán số tiền còn lại.
Thực hiện thỏa thuận, bà H. đã chuyển khoản 300 triệu đồng vào tài khoản của anh S. để đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc quy định rõ: nếu bên bán từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, khiến mục đích đặt cọc không đạt được, thì phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương gấp đôi số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, theo bà H., sau khi hết thời hạn 15 ngày, bà nhiều lần yêu cầu anh S. và vợ chồng ông T. đến văn phòng công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng không được đáp ứng. Cho rằng bên bán vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc, bà H. đã khởi kiện ra tòa.
Bà H. yêu cầu Tòa án buộc ông S. và vợ chồng ông T. hoàn trả 300 triệu đồng tiền đặt cọc và thanh toán 600 triệu đồng tiền phạt cọc theo cam kết, tổng cộng 900 triệu đồng.
Về phía bị đơn, gia đình ông S. chỉ đồng ý hoàn trả 300 triệu đồng tiền đặt cọc, không chấp nhận trả thêm khoản tiền phạt 600 triệu đồng.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, bên bán không bị phạt cọc
Tại bản án sơ thẩm ngày 12/5/2025, TAND quận Đống Đa, TP Hà Nội (nay là TAND khu vực 2 – Hà Nội) chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.; buộc gia đình ông S. hoàn trả 300 triệu đồng tiền đặt cọc và thanh toán 600 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 900 triệu đồng, cho bà H.
Không đồng ý với phán quyết trên, gia đình ông T. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng ông T. cho rằng họ không ủy quyền cho con trai là ông S. ký hợp đồng đặt cọc với bà H. Hai người khai không biết gì về nội dung thỏa thuận giữa con trai và bà H.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: về hình thức, hợp đồng đặt cọc giữa ông S. và bà H. được lập bằng văn bản, có đầy đủ chữ ký của hai bên; các bên đều có năng lực hành vi dân sự và tự nguyện giao kết.
Tuy nhiên, nội dung giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật do ông S. không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà và không có quyền chuyển nhượng. Do đó, giao dịch đặt cọc giữa hai bên bị vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết.
Tòa sơ thẩm nhận định vợ chồng ông T. có ủy quyền miệng cho con trai ký hợp đồng đặt cọc với bà H. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tại tòa sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng ông T. đều không thừa nhận việc ủy quyền này. Ngoài ra, bà H. cũng không xuất trình được chứng cứ thể hiện vợ chồng ông T. đã ủy quyền cho ông S. Vì vậy, tòa phúc thẩm cho rằng không có cơ sở để khẳng định có việc ủy quyền.
Theo TAND TP Hà Nội, do hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vợ chồng ông T. và con trai thừa nhận đã nhận 300 triệu đồng tiền đặt cọc của bà H. và thống nhất sẽ trả lại khoản tiền này.
Trên cơ sở đó, TAND TP Hà Nội chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà H.; buộc gia đình ông T. trả lại cho bà H. 300 triệu đồng; không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 600 triệu đồng của bà H.
Đặt cọc và sau đó thanh toán tổng cộng hơn 2,5 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đang xây dựng tại Hà Nội, nhưng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, người đàn ông đã mất 2 tỷ đồng.
Hùn tiền mua đất, một bên góp nhiều, một bên góp ít nhưng cùng đứng tên trên sổ đỏ. Khi thửa đất bị Nhà nước thu hồi và phát sinh tiền bồi thường, mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh.
Trên cơ sở ủy quyền của chủ nhà, người được ủy quyền đã đứng ra nhận tiền đặt cọc của bên mua. Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch, căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.
