Bộ Tài chính vừa có tờ trình dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thực tế cho thấy giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai năm 2013).
Thế nên, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước đây.
Có ý kiến đề xuất nên giảm mức thu tiền thuê đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.
Để xử lý vấn đề thực tiễn trong khi chưa sửa Luật Đất đai năm 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ 2 phương án.
Phương án 1: Kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013; theo đó, sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định số 103 theo hướng bổ sung quy định về mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Chuyển từ đất được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Theo Bộ Tài chính, phương án này sẽ giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất để tính nghĩa vụ tài chính tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.
Về bản chất, đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác; hỗ trợ người dân có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở trong hạn mức giao đất thì được áp dụng mức thu thấp hơn.
Tuy nhiên, nhược điểm là chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.
Phương án 2: Giữ như quy định hiện hành tại Nghị định số 103, không bổ sung quy định nêu trên.
Bộ Tài chính cho biết đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Qua tổng hợp, một số địa phương đề xuất nên quy định mức thu theo tỷ lệ phần trăm đối với trường hợp sử dụng đất như phương án 1.
Do đó, trong dự thảo mới nhất, Bộ Tài chính trình Chính phủ theo phương án 1, tức đề xuất giảm tới 70% tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
Theo chuyên gia, việc ấn định giá đất nông nghiệp xen lẫn đất dân cư là không phù hợp với Luật Đất đai. Yêu cầu bỏ khung giá đất, nhưng lại ấn định giá đất nông nghiệp trong khu đất ở là bất hợp lý.
Báo cáo UBND tỉnh Nghệ An, Sở Nông nghiệp và Môi trường lý giải việc chậm xử lý hồ sơ xin chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở và nguyên nhân áp dụng mức giá 15 triệu đồng/m2.
