Từ ý định lướt sóng đến thực tế cắt lỗ
Thị trường căn hộ chung cư tại Bình Dương (cũ) được đánh giá có nguồn cung dồi dào nhất khu vực phía Nam trong nhiều năm qua. Mặt bằng giá liên tục leo thang, từ 30 triệu đồng/m2 lên 40-50 triệu đồng/m2.
Giá bán còn tương đối thấp và nhu cầu cho thuê lớn là hai ưu điểm thường được môi giới sử dụng để tư vấn cho khách hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo để thoát hàng, thậm chí có người chịu lỗ hơn nửa tỷ đồng.
Bà T.T.H.N (ngụ tỉnh Đồng Nai) cho biết, đầu năm 2024, vì có sẵn một ít vốn nên bà dự định đầu tư lướt sóng căn hộ để kiếm lời. Theo bà, thời điểm đó nguồn cung căn hộ trung cấp tại TPHCM khan hiếm, trong khi thị trường Bình Dương (cũ) khá sôi động nên bà quyết định xuống tiền.
Bà N. cho hay, khi ấy rất nhiều dự án chung cư mở bán tại Bình Dương (cũ). Tiếp xúc với nhân viên môi giới, bà được giới thiệu rằng giá bán ở đây rẻ hơn TPHCM và nhu cầu thuê cao nhờ các khu công nghiệp lân cận.
Sau khi tham khảo một số dự án, bà N. quyết định đầu tư vào dự án Astral City (nay đổi tên thành La Pura), trước đây thuộc Bình Dương, nay thuộc phường Bình Hòa, TPHCM.
“Căn hộ 62,5 m2 có giá gần 2,5 tỷ đồng. Ban đầu, tôi dự tính lướt sóng trong vài tháng. Tuy nhiên, sau khi thanh toán hai đợt với tổng gần 1,3 tỷ đồng, tôi mới nhận ra việc này không hề dễ dàng”, bà N. kể.
Từ kỳ vọng lãi vài chục triệu, bà phải rao bán bằng giá hợp đồng, sau đó cắt lỗ 100-300 triệu đồng nhưng vẫn không có người mua. Nhiều nhà đầu tư khác tại dự án cũng rao bán với mức lỗ tương tự. Cuối cùng, để thoát hàng, bà N. chấp nhận cắt lỗ 650 triệu đồng và bán được căn hộ vào tháng 3/2025.
Mới đây, ông N.V.C, một môi giới chuyên bán căn hộ tại Bình Dương (cũ), kể rằng vừa hỗ trợ khách hàng bán cắt lỗ 50 triệu đồng một căn hộ tại dự án The Felix, thuộc phường Bình Hòa, TPHCM.
Theo ông C., căn hộ 2 phòng ngủ này được mua với giá 2,4 tỷ đồng. Do khó khăn tài chính, chủ căn muốn bán nhanh. Với mức lỗ này, chỉ vài ngày đã có người mua.
“Thị trường hiện có nhiều dự án mới với mức giá đa dạng. Một số dự án đã xây gần xong nhưng giá vẫn rẻ hơn The Felix. Tại đây, nhiều khách hàng đang rao bán với giá ngang giá hợp đồng”, ông C. nói.
‘Bội thực’ nguồn cung, khó đầu tư hiệu quả
Thống kê từ DKRA Group cho thấy quý II/2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận đạt hơn 20.500 căn, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, TPHCM và Bình Dương (cũ) chiếm gần 80% tổng nguồn cung.
Thị trường căn hộ tại Bình Dương (cũ) còn có dấu hiệu cung vượt cầu. Năm 2024, nguồn cung căn hộ tại tỉnh này đạt gần 10.000 căn, chiếm 40% toàn khu vực phía Nam. Trước đó, giai đoạn 2019-2022, Bình Dương (cũ) ghi nhận hơn 45.000 căn hộ được chào bán.
Trong quý III/2025, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, dự báo nguồn cung căn hộ tại TPHCM (bao gồm khu vực sáp nhập từ Bình Dương cũ) có thể tiếp tục dao động 9.000-10.000 căn, tương tự quý II.
Ở góc độ đầu tư, Avison Young cho rằng nhà đầu tư căn hộ tại Bình Dương (cũ) sẽ gặp nhiều thách thức về hiệu suất khai thác cho thuê.
Với giá sơ cấp phổ biến 40-50 triệu đồng/m2, bài toán đầu tư cho thuê trở nên kém hấp dẫn khi giá thuê căn hộ 1-2 phòng ngủ tại Dĩ An và Thuận An chỉ ở mức 6-9 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ chi phí vận hành và lãi vay, lợi suất cho thuê khá thấp, chưa đủ thu hút nhà đầu tư cá nhân.
Đối với người mua để ở, bài toán tài chính là thách thức lớn. Với giá từ 2,5-4 tỷ đồng/căn, người mua cần cân nhắc kỹ về thu nhập và khả năng vay vốn trong bối cảnh lãi suất còn tiềm ẩn rủi ro.
“Điều này khiến giấc mơ an cư tại Bình Dương (cũ) không còn dễ dàng như giai đoạn 2018-2020”, đại diện Avison Young nhận định.
Phân khúc cao cấp đang dẫn dắt thị trường căn hộ TPHCM, giá bán trung bình xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư đang lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để tăng giá bán.
Khi nguồn cung căn hộ tại TPHCM chưa theo kịp nhu cầu và giá bán liên tục tăng, các chuyên gia nhận định sẽ có sự dịch chuyển nguồn cầu phân khúc căn hộ vừa túi tiền ra các tỉnh lân cận.
Giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản TPHCM có sự tăng trưởng đáng kể. Trong đó, căn hộ cao cấp và đất nền là 2 loại hình tăng giá mạnh nhất.
