Công dân phản ánh đã mua 313,7m2 đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này được tách trước năm 2014 từ một thửa đất có đất ở để chuyển quyền cho người khác.
Người dân đặt câu hỏi: Thửa đất nêu trên có được xem là đất vườn, ao gắn liền với đất ở và được tách ra do chuyển quyền hay không? Đồng thời, khi chuyển mục đích sang đất ở có được áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (ví dụ như thửa đất có đất ở và đất trồng cây lâu năm) đã được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) mà có một phần đất trồng cây lâu năm được tách ra để chuyển quyền thì thửa đất trồng cây lâu năm được tách ra này được xác định là thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở.
Trường hợp này thuộc diện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (gọi tắt là Nghị quyết số 254) của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Ngày 11/12/2025, tại kỳ họp thứ 10 khoá XV, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết quy định: Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Cụ thể, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại. Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đáng chú ý, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thực hiện theo quy định tại Điều 157 Luật Đất đai và Mục 2 Chương II, Mục 3 Chương III Nghị định số 103/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; khoản 5, khoản 6, khoản 16, điểm b khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024.
Bộ đề nghị công dân liên hệ với cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương, cơ quan thuế để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.
Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) trả lời phản ánh của công dân kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở ổn định (có hộ khẩu, số nhà…).
Thửa đất do hợp tác xã giao từ năm 1989, chuyển nhượng nhiều lần bằng giấy viết tay, đã nộp thuế phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch đất ở. Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu các nguyên tắc và căn cứ pháp lý để xem xét cấp sổ đỏ.
Mua đất bằng giấy viết tay, giữ sổ đỏ suốt 18 năm nhưng chưa thể sang tên vì chủ cũ bỏ đi biệt tích, hồ sơ có thể bị “treo” do thiếu chữ ký hộ gia đình.
