Giá bán tăng theo năm, ‘đỏ mắt’ tìm khách thuê
Shophouse (hay còn gọi là nhà phố thương mại) xuất hiện từ khá lâu nhưng chỉ phát triển rầm rộ tại TPHCM từ những năm 2010, đặc biệt khi các khu đô thị mới hình thành, tạo ra nhiều mặt bằng kinh doanh ở vị trí đắc địa.
Khác với loại hình shophouse tại khối đế chung cư, shophouse nhà phố nằm ở mặt tiền các khu đô thị thường đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể vừa để ở vừa cho thuê, đồng thời sở hữu lâu dài.
Giá bán liên tục tăng nhưng lợi nhuận cho thuê không tương xứng khiến loại hình bất động sản này giảm đáng kể sức hút. Thậm chí, có trường hợp bỏ gần 50 tỷ đồng mua shophouse nhà phố nhưng rao cả năm vẫn không tìm được khách thuê.
Tại Khu đô thị Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình, TPHCM, giá bán shophouse nhà phố phổ biến từ 30-60 tỷ đồng/căn, tương ứng đơn giá khoảng 230 triệu đồng/m2. Giá cho thuê shophouse diện tích 150m2 dao động từ 30-60 triệu đồng/tháng. Các căn hai mặt tiền có thể cho thuê với giá lên tới 80 triệu đồng/tháng.
Ông Đức, một môi giới chuyên mua bán và cho thuê tại Vạn Phúc City, cho biết giá bán shophouse nhà phố tại đây tăng theo năm, nhưng giao dịch thứ cấp không sôi động.
Không ít chủ nhà sau khi mua xong đã nhờ môi giới tìm khách thuê. Ông Đức dẫn chứng, một căn nhà phố diện tích 154m2, mặt tiền đường Đinh Thị Thi đang được rao cho thuê với giá 80 triệu đồng/tháng.
“Căn này ngang 7m, chủ nhà mua với giá 50 tỷ đồng và vẫn đang trả nợ ngân hàng. Rao cho thuê cả năm nay nhưng chưa có khách”, ông Đức chia sẻ.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều căn shophouse nhà phố tại Vạn Phúc City vẫn đang bỏ trống, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 50%. Ngay cả các căn ở vị trí đắc địa như mặt tiền đường Nguyễn Thị Nhung hoặc các căn góc hai mặt tiền cũng bị bỏ trống thời gian dài. Không ít bảng cho thuê đã hư hỏng do mưa nắng.
Giới môi giới nhận định, nguyên nhân là do dân cư chưa đông đúc, chưa đủ sức hút để các thương hiệu mở cửa hàng.
Hiện tại, khu vực có mặt bằng giá bán shophouse nhà phố cao nhất TPHCM là khu vực Thủ Thiêm, đặc biệt trên các trục đường sầm uất của Khu đô thị Sala, phường An Khánh.
Dẫn đầu về giá bán là các căn mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch. Chẳng hạn, một căn diện tích 170m2 đang được chào bán 175 tỷ đồng, tương ứng hơn 1 tỷ đồng/m2. Ở các trục đường nội khu khác của Sala, giá bán shophouse nhà phố dao động từ 700-900 triệu đồng/m2.
Giá cho thuê tại đây cũng thuộc hạng đắt đỏ. Một căn diện tích 125m2 đang được chủ nhà rao cho thuê với giá 165 triệu đồng/tháng.
Theo số liệu của Savills Việt Nam, trong ba năm qua, giá bán sơ cấp trung bình của shophouse nhà phố tại TPHCM đã tăng hơn 20%, trong khi giá bán biệt thự và nhà phố truyền thống ít biến động.
Trong nửa đầu năm nay, theo các đơn vị nghiên cứu thị trường khác, giá bán shophouse nhà phố ở khu vực nội thành TPHCM tăng trung bình 12-16%, riêng khu vực phía Đông tăng hơn 20%.
Bài toán khó về tỷ suất lợi nhuận
Dù giá bán tăng mạnh nhưng tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê của shophouse nhà phố lại rất thấp, chỉ khoảng 1-2%/năm, trong khi kỳ vọng của nhà đầu tư là 7-10%/năm.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường TPHCM của Savills Việt Nam, nhà đầu tư shophouse thường kỳ vọng lợi nhuận từ việc tăng giá tài sản và cho thuê. Tuy nhiên, thực tế cho thấy điều này không hề dễ dàng.
Đại diện Savills nhận định, nhà đầu tư shophouse nhà phố tại TPHCM đang đối mặt với bài toán khó khi giá bán cao nhưng lợi nhuận cho thuê lại thấp. Đà tăng giá khiến loại hình này trở thành tài sản giá trị lớn, song tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê không còn hấp dẫn.
Chuyên gia kinh tế – TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, mật độ dân cư hiện hữu và khả năng thu hút khách vãng lai là hai yếu tố then chốt để vận hành mô hình shophouse hiệu quả. Nhiều chủ đầu tư quảng cáo quá mức về tiềm năng cho thuê, nhưng thực tế lại khác xa.
Dù dự báo giá bán shophouse nhà phố sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung hạn chế, nhưng theo ông Nhân, bài toán lợi nhuận vẫn rất nan giải. Ngoại trừ một số dự án có cộng đồng dân cư đông đúc và hạ tầng hoàn chỉnh, phần lớn các dự án khác sẽ gặp khó khăn.
Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới, giá bán căn hộ tại TPHCM liên tục leo thang. Mới đây, dự án siêu sang gây ‘choáng váng’ khi đưa ra giá bán dự kiến căn hộ 1 phòng ngủ hơn 30 tỷ đồng.
Ý định ban đầu là đầu tư lướt sóng, nhưng do đánh giá sai tiềm năng và tin vào ‘bánh vẽ’ của môi giới, không ít nhà đầu tư đang chịu lỗ nặng khi mua căn hộ chung cư.
Nguồn cung mới khan hiếm, giá chung cư cũ tại TPHCM tăng mạnh, nhiều nơi chạm 100 triệu đồng/m2. Khi giá căn hộ cũ tiếp tục leo thang, người mua lo ngại nếu chần chừ sẽ mất cơ hội sở hữu nhà.
