Đó là nỗi băn khoăn của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đưa ra trong một hội thảo gần đây. Trong đó, ông Đính đã chỉ ra bất cập trong cách tính giá dựa trên nguyên tắc bảng giá thị trường. Do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn đến tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung.
Đặc biệt, tại một số khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hóa “giá ảo”.
“Tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân”, Phó Chủ tịch VNREA phân tích.
Cũng liên quan đến vấn đề giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch CTCP Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) kể về một dự án ở Hà Nội.
Tại quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu và đến quyết định thứ ba (6,7ha) tiếp tục tăng thêm 20%.
“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây là hạn chế lớn nhất”, ông Hiệp nói.
Vị này đánh giá, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.
“Từng có một dự án của công ty phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nhìn nhận.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ bổ sung những gì?
Một điểm đáng lưu ý được PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ chỉ ra là sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cả người dân và doanh nghiệp.
Thực tế, tại Hà Nội và TPHCM, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất do nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá quá cao. Điều này vừa ảnh hưởng đến sinh kế, vừa tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư.
Vì vậy, ông Thọ cho rằng, cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp.
Vị này cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại. “Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực”, ông Thọ lưu ý.
Phát biểu tại hội thảo gần đây, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT), cho biết có nhiều vấn đề lớn sẽ được bộ đề xuất điều chỉnh trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Một trong những nội dung quan trọng là công tác quy hoạch sử dụng đất. Đối với việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, sẽ đề xuất bổ sung một số trường hợp ngoài quy định tại luật để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
Ngoài ra là vấn đề về giao đất, cho thuê đất cũng sẽ được sửa đổi, liên quan đến bất cập khi chuyển từ mô hình địa phương 3 cấp thành 2 cấp và có phân cấp phân quyền rõ hơn.
Cũng theo ông Tuấn, quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 cho thấy việc định giá đất còn nhiều vướng mắc. Đặc biệt, cần tính toán phương án bồi thường thỏa đáng, hợp lý nhất cho người dân, để đảm bảo quyền lợi, hạn chế khiếu nại, đồng thời tạo sự đồng thuận xã hội.
Bộ NN&MT đang xây dựng cơ sở dữ liệu từ nguồn gốc đất đai. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã có sổ đỏ hay chưa. Đất chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn có thể đăng ký thông tin đất đai.
Một quyết định về giá đất cần vừa thể hiện vai trò điều tiết vĩ mô, vừa phản ánh đúng thực tiễn và giữ được lòng tin của xã hội.
Trong tháng 7/2025, một số dự án chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM ghi nhận mức giảm giá từ 3-4%, trong bối cảnh nguồn cung thứ cấp tăng nhẹ nhưng tỷ lệ hấp thụ sụt giảm.
