Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam – VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang vận hành trong một môi trường hoàn toàn mới, với tốc độ thay đổi chưa từng có.
Theo ông, chỉ riêng năm 2025, Quốc hội đã thông qua 180 luật, pháp lệnh, nghị quyết, còn Chính phủ ban hành 820 nghị định, chưa kể hàng trăm thông tư, nghị quyết khác, tạo ra một “cơn bão thể chế” điều chỉnh lại toàn bộ cách vận hành của nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Ở góc độ một doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực phía Bắc, ông Hiệp đánh giá Việt Nam đang có những điều kiện hiếm có để phát triển bất động sản mạnh nhất khu vực, từ quy mô dân số 100 triệu người, tốc độ đô thị hóa cao hàng đầu Đông Nam Á, đến tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8,06% và xu hướng tiếp tục tiến tới hai chữ số, cùng với quy mô đầu tư công hạ tầng được ông gọi là “mạnh nhất châu Á”.
Tuy nhiên, theo Chủ tịch GP Invest, mặt trái của giai đoạn cải cách pháp luật tốc độ cao là bất cập phát sinh liên tục, buộc doanh nghiệp phải liên tục thích nghi trong một môi trường thiếu ổn định.
Ông nêu thực tế, trong khi chưa kịp sửa luật, Quốc hội phải dùng cơ chế nghị quyết để điều hành trực tiếp, như Nghị quyết 171 cho phép chuyển đổi đất sang nhà ở thương mại không cần phải có “1 m2 đất ở” như Luật Đất đai trước đây, hay các nghị quyết tháo gỡ về giải phóng mặt bằng, cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, sự chồng chéo giữa luật, nghị quyết Trung ương và cơ chế đặc thù địa phương đang tạo ra nhiều “độ vênh” trong thực thi. Ông lấy ví dụ, Hà Nội đề xuất tỷ lệ đồng thuận 75% khi cải tạo chung cư cũ, cao hơn mức 51% theo Nghị định 98 của Chính phủ, khiến chính sách trở nên chặt hơn thay vì thông thoáng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở giá đất – yếu tố đang quyết định trực tiếp chi phí và khả năng triển khai dự án từ năm 2026.
Ông phân tích, Luật Đất đai 2024 từng đưa ra cơ chế định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế đã đẩy giá đất lên quá cao, buộc Quốc hội phải bỏ cơ chế này và chuyển sang bảng giá đất. Tuy nhiên, các bảng giá đất vừa được ban hành tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gây sốc cho thị trường.
“Bảng giá đất mới ở Hà Nội thì giá cao nhất là hơn 700 triệu đồng một mét vuông, ở TP.HCM là hơn 600 triệu. Chúng tôi cho rằng mức giá này đang hội tụ từ bảng giá đất cũ năm 2014 nhân với hệ số, nên mới ra con số rất cao như vậy. Mà bây giờ chúng ta lại còn chờ thêm hệ số K nữa, thì chưa biết nó sẽ lên đến mức nào”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Theo ông, hệ số K – yếu tố sẽ quyết định giá đất thực tế doanh nghiệp phải nộp hiện là ẩn số lớn nhất của năm 2026: “Tất cả các doanh nghiệp làm bất động sản đều đang hồi hộp chờ quy chế về hệ số K. Đây chính là vấn đề then chốt đối với sự phát triển của bất động sản trong năm 2026.”
Mặt khác, Chủ tịch GP Invest cũng cho rằng, tiến độ ban hành hệ số K còn đang tạo ra một “khoảng trống chết” cho thị trường: “Sau khi ban hành bảng giá đất, rồi mới có quy định về hệ số K, thì phải mất khoảng 6 tháng. Trong 6 tháng đó, doanh nghiệp có quyết định giao đất rồi nhưng không nộp được tiền đất, không làm được gì cả. Điều này làm tắc nghẽn toàn bộ dòng chảy đầu tư.”
Bên cạnh giá đất, Chủ tịch GP Invest cho rằng giải phóng mặt bằng tiếp tục là một điểm nghẽn lớn của thị trường. Dù đã có cơ chế cưỡng chế, cưỡng chế kiểm đếm trong luật và nghị quyết, nhưng việc triển khai ở địa phương lại phụ thuộc rất lớn vào sự quyết liệt của lãnh đạo. Theo ông, nếu không có hướng dẫn cụ thể hơn về cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế kiểm đếm, thì quy định pháp lý dù có cũng không thể đi vào cuộc sống.
Ngoài giá đất và mặt bằng, ông Nguyễn Quốc Hiệp đặc biệt cảnh báo về lãi suất – yếu tố có thể quyết định “sức khỏe” toàn thị trường bất động sản năm tới: “Chỉ trong vòng 2 tháng, lãi suất đã tăng hơn 2%. Cả nhà đầu tư và người mua nhà đều đang rất vướng mắc. Nếu chúng ta không kiểm soát được mặt bằng lãi suất, tôi e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có những rủi ro mà chúng ta chưa lường hết được.”
Kỳ Thư
