Những thương vụ chuyển nhượng nghìn tỷ
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam trở nên sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương vụ M&A (mua bán, sáp nhập) dự án.
Thị trường ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt khi nhiều chủ đầu tư trong nước tái cơ cấu danh mục, chuyển nhượng dự án để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, các nhà đầu tư có tiềm lực tranh thủ săn tìm quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng.
Mới đây, Tập đoàn DIC cho biết đã thông qua phương án chuyển nhượng 4 phân khu tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Dự án này có quy mô 464,6ha, tọa lạc trên cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, tỉnh Đồng Nai.
Tổng diện tích 4 phân khu được Tập đoàn DIC chuyển nhượng lên đến 45ha. Bên mua lại là Công ty CP TNT Phú Hoà và Công ty CP EverLand An Giang, hai doanh nghiệp trong nước. Với thương vụ này, dự kiến Tập đoàn DIC sẽ thu về gần 3.000 tỷ đồng.
Trước đó, LDG Group cũng đã thống nhất chủ trương chuyển nhượng dự án Khu chung cư lô C1, Khu đô thị mới Bình Nguyên, phường Đông Hòa, TPHCM. Dự án này có tên thương mại là LDG Sky, quy mô 5 tòa nhà với gần 1.700 căn hộ.
Chi tiết về bên mua và giá bán chưa được công bố, nhưng LDG Group cho biết phải bán dự án để có nguồn tài chính phục vụ hoạt động của công ty.
Cuối năm 2025, công ty con của Novaland là Địa ốc Ngân Hiệp đã bất ngờ trở thành cổ đông lớn của Seaprodex (mã SEA) khi mua lại chóng vánh hơn 30 triệu cổ phiếu SEA. Giá trị thương vụ này dự kiến không dưới 1.000 tỷ đồng.
Seaprodex đang sở hữu khu “đất vàng” tại số 2-4-6 Đồng Khởi, phường Sài Gòn, TPHCM. Chỉ có diện tích 1.600m2 nhưng khu đất vô cùng đắc địa này được quy hoạch trở thành khu phức hợp 20 tầng với chức năng khách sạn, dịch vụ thương mại và văn phòng.
Vụ đổi chủ Saigon Broadway – dự án quy mô 3.200 căn hộ nằm trên mặt tiền đường Mai Chí Thọ do Công ty Sun City làm chủ đầu tư, là thương vụ diễn ra âm thầm giữa hai “đại gia” địa ốc TPHCM.
Novaland từng sở hữu dự án Saigon Broadway thông qua công ty con nhưng đã chuyển nhượng vốn dần từ năm 2020. Đến tháng 8/2025, cơ cấu cổ đông Công ty Sun City thay đổi khi Công ty Bất động sản GWC, pháp nhân có liên hệ với Sơn Kim Land, nhận chuyển nhượng 25% vốn.
Phần vốn còn lại thuộc về Công ty TNHH Nippon, nhưng cổ đông của doanh nghiệp này cũng thay đổi. Trong đó, GWC sở hữu 20% vốn và các pháp nhân liên quan đến Sơn Kim Land nắm phần còn lại.
Nhờ cấu trúc sở hữu trực tiếp và chéo nói trên, Sơn Kim Land đã gián tiếp kiểm soát Công ty Sun City, qua đó nắm quyền phát triển dự án Saigon Broadway.
Doanh nghiệp nước ngoài bị soán ngôi
Thương vụ M&A bất động sản lớn nhất phía Nam trong năm qua là việc CapitaLand Tower (thuộc Tập đoàn CapitaLand, Singapore) nhận chuyển nhượng hơn 150ha tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
Phân khu được sang tay bao gồm các lô xây dựng nhà ở cao tầng, khách sạn, thương mại – dịch vụ. Giá trị thương vụ này được tiết lộ lên tới gần 17.500 tỷ đồng.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Avison Young, so với giai đoạn cao điểm 2021-2022, năm qua, số lượng và giá trị các thương vụ M&A ở tất cả các lĩnh vực có xu hướng giảm. Không chỉ quy mô chung bị thu hẹp, giá trị trung bình mỗi giao dịch trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn cùng kỳ.
Bất động sản vẫn là ngành thu hút M&A nhiều nhất. Năm 2025, tiến trình đàm phán có xu hướng kéo dài, cho thấy thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và góc nhìn thực tế của các bên tham gia. Vị trí tài sản mua bán phản ánh sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo cơ sở hạ tầng liên vùng.
Đại diện Avison Young nhận định, khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn trong số các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.
Nhận xét về chiến lược M&A bất động sản trong năm qua, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, cho rằng thị trường hiện nghiêng về phía nhà đầu tư. Nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành.
Theo vị này, các thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp nhà đầu tư sắp xếp lại “bàn cờ” thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Thống kê của Avison Young cho thấy, phần lớn các thương vụ M&A thành công được công bố diễn ra tại TPHCM mới (gồm 15 giao dịch tại TPHCM cũ và 1 giao dịch tại Bình Dương cũ); 11 giao dịch còn lại tại các đô thị ven TP Hà Nội và 1 giao dịch tại miền Trung.
“Qua đó cho thấy dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh. Đây là những nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị ly tâm cùng tốc độ triển khai các dự án hạ tầng nhanh”, đại diện Avison Young đánh giá.
Nguồn cung tăng trở lại, giao dịch phục hồi và hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý đang giúp doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi trạng thái “phòng thủ”. Tuy nhiên, câu hỏi lớn đặt ra là mặt bằng giá nhà năm 2026 sẽ đi theo xu hướng nào?
Dù không tiết lộ giá bán, căn biệt thự gắn bó với Đàm Vĩnh Hưng tại cư xá Bắc Hải, TPHCM ước tính có giá hàng trăm tỷ đồng. Tại khu vực này, giá nhà cũng ở mức rất cao.
11 tháng qua, TPHCM chỉ có 4 dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán với tổng số 1.611 căn nhà, tổng vốn cần huy động 15.142 tỷ đồng. Lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ nguồn cung thị trường.
