Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) vừa có công văn gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM liên quan đến khó khăn, vướng mắc trong giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo Cục Quản lý đất đai, trước đó đơn vị này nhận được văn bản của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM phản ánh việc trên địa bàn thành phố còn tồn tại một số loại giấy chứng nhận với tên gọi như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy có màu trắng chữ đen, thường được gọi là “giấy trắng”; giấy có màu trắng chữ xanh, thường được gọi là “giấy xanh”), quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất, … Các loại giấy tờ này được các cơ quan nhà nước cấp trong giai đoạn 1993-1997 nhưng không đúng mẫu theo quy định Luật Đất đai và Luật Nhà ở tại thời điểm cấp.
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 16/3/1998 (thời điểm Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực), việc hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK năm 1989 và Thông tư 302/TT/ĐKTK năm 1989.
Mặc dù Quyết định 201-QĐ/ĐKTK hết hiệu lực từ ngày 4/5/2000, song theo Quyết định 151/2000/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính, các quy định liên quan đến mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực. Trong đó, Quyết định 201-QĐ/ĐKTK có quy định chi tiết về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Dẫn các quy định nêu trên, Cục Quản lý đất đai cho biết, các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ trắng, sổ xanh), quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất… được cấp trong giai đoạn 1993–1997 như phản ánh của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024.
Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Cục Quản lý đất đai lưu ý cần căn cứ vào quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận để xác định tính pháp lý cụ thể.
Đáng chú ý, căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026, quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.
Trong khi đó, theo phản ánh của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, các loại giấy chứng nhận, quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất nêu trên đều do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong giai đoạn trước đây.
“Do đó, trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp nhưng không theo mẫu quy định thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15”, công văn của Cục Quản lý đất đai nêu rõ.
Quy định mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Theo Luật Đất đai, một trong các trường hợp người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ là đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quá 3 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định mà việc thu hồi chưa được thực hiện.
Mua đất do UBND xã bán, có biên bản bàn giao và phiếu thu đầy đủ từ năm 1994 nhưng đến nay người dân vẫn chưa thể làm sổ đỏ để xin phép xây nhà vì bị cho là đất giao trái thẩm quyền, chưa có nhà ở.
