Đó là nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế về hai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng và 120.000 tỷ đồng.
Khẳng định sự cần thiết của các gói tín dụng dành cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, TS. Hiển cũng nhấn mạnh, không phải đến hiện tại mà trước đó, chủ trương của Nhà nước hướng tới dành nguồn vốn để phát triển phân khúc này.
“Đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần vốn và thúc đẩy thanh khoản, vai trò của hai gói tín dụng càng thấy rõ nét”, ông Hiển nói.
Song phân tích trên các khía cạnh, vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng, khi đặt trong bối cảnh muốn phục hồi thị trường theo hướng lành mạnh, phát triển ổn định thì các gói tín dụng này chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường. Mặt khác, gói tín dụng này khó khả thi trong năm 2023. Ông Hiển phân tích, nhóm khách hàng mà gói tín dụng hướng tới là người mua nhà ở xã hội. Nhưng tại TP.HCM, Hà Nội, lượng dự án hoàn thiện pháp lý và đi vào triển khai trong năm 2023 sẽ có bao nhiêu? Nếu không có dự án nào, tức gói tín dụng phải chờ, tức là treo. Khả năng giải ngân gói tín dụng trên thị trường sẽ khó. Như vậy, yếu tố tác động về tính thực tế chưa có. Song gói tín dụng có hiệu quả về mặt tâm lý.
Theo ông Hiển, gói tín dụng 120.000 tỷ hướng tới nhóm đối tượng mua nhà rộng hơn và linh hoạt giải ngân cho vay.
Nhưng vấn đề mà ông Hiển chỉ ra, giải pháp phát triển đô thị tại Hà Nội và TP.HCM là nhà cao tầng. Với quá trình đô thị hoá, hiện đại hoá, các thành phố lớn sẽ cần toà nhà hiện đại. Tầm nhìn trong tương lai, khi thu nhập bình quân đầu người tăng, loại hình chung cư phổ biến sẽ là căn hộ trung cấp.
Ông Hiển nhấn mạnh, gói tín dụng dành để phát triển NOXH, người có thu nhập thấp là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, ông Hiển khuyến nghị, cần có sự phân bổ nguồn vốn dành cho người mua căn trung cấp. Bởi chiến lược của các doanh nghiệp địa ốc tập trung phát triển nhà ở trung cấp. Các căn hộ trung cấp ngày càng phổ biến.
Theo ông Hiển, với người mua căn hộ trung cấp, mức lãi suất cho vay có thể cao hơn so với đối tượng mua nhà ở bình dân.
PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng đánh giá cao về gói tín dụng hỗ trợ mà Bộ Xây dựng và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đề xuất.
Riêng về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Long cho rằng, nếu xét về mức hỗ trợ lãi suất từ 1,5-2% trên lãi suất hiện tại. Sau khi giảm, mức lãi suất ở mức trên dưới 10% là điều khó khăn với cả chủ đầu tư và người mua bởi nhóm khách hàng là người không có tiền.
Phân tích sâu hơn, ông Long nêu rõ, doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội thì không có lãi nhiều, chi phí đầu vào cao mà lại bị khống chế giá bán ra sẽ ảnh hưởng đến yếu tố lợi nhuận trong kinh doanh của họ. Dù vậy, thông ông Long, doanh nghiệp đang thiếu vốn nên lãi suất giảm được bao nhiêu cũng là quý, có vẫn hơn không. Riêng về đối tượng mua nhà, ông Long cho rằng, mức lãi suất đã giảm khoảng 10% vẫn khó tiếp cận cho người dân vì điều kiện kinh tế của nhóm đối tượng chính sách, người nghèo sẽ khó theo được.
Mặt khác, ông Long chỉ ra, vấn đề khác của gói tín dụng là điều kiện cho vay. Trường hợp quan trọng nhất là dự án nếu không thông pháp lý thì sẽ không thể vay vốn. Chính vì vậy, điểm nghẽn pháp lý cho các dự án cần phải ưu tiên giải quyết.
