Vì sao phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản?

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa ban hành văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, với định hướng toàn hệ thống tăng khoảng 15%

Theo đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng thương mại được tính theo công thức: điểm xếp hạng của ngân hàng (theo Thông tư 52/2018/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung, thang điểm khoảng 1-5) nhân với hệ số áp dụng chung năm 2026 là 2,6% (thấp hơn mức hệ số 3,5% của năm 2024 và 2025). Do đó, nếu điểm xếp hạng không thay đổi, hạn mức tăng trưởng tín dụng đầu năm của các ngân hàng sẽ giảm gần 1 điểm % so với năm trước.

Ví dụ, một ngân hàng đạt 5 điểm xếp hạng sẽ có hạn mức tăng trưởng tín dụng khoảng 13% (5 × 2,6% = 13%) so với dư nợ cuối năm 2025.

Tương tự các năm trước, Ngân hàng Nhà nước giao toàn bộ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Điểm mới là yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm tránh tín dụng tăng nóng sớm.

Đặc biệt, cơ quan điều hành cũng yêu cầu tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó so với cuối năm 2025. Nghĩa là, nếu một ngân hàng có hạn mức tăng trưởng tín dụng chung 13%, thì dư nợ cho vay bất động sản cũng chỉ được tăng tối đa 13% so với mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này vào cuối năm 2025.

Ví dụ, nếu vào cuối năm 2025 dư nợ cho vay bất động sản là 100 tỉ đồng, thì năm 2026 tối đa số tiền cho vay chỉ được tăng lên 113 tỉ đồng (13% tương ứng tăng 13 tỉ đồng). Ngân hàng vi phạm có thể dẫn đến giảm trừ chỉ tiêu tín dụng chung.

Một số chuyên gia tài chính nhận định yêu cầu này nhằm giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đặc biệt khi dư nợ cho vay bất động sản đã tăng mạnh (33% năm 2023, 34% năm 2024, 31% đến tháng 9-2025), dẫn đến mất cân đối kỳ hạn, thanh khoản và nguy cơ nợ xấu.

Cũng liên quan đến tín dụng bất động sản, tại buổi trao đổi về bức tranh kinh tế Việt Nam và thế giới năm 2026, do Standard Chartered Việt Nam tổ chức ở TPHCM, ngày 13-1, bà Nguyễn Thúy Hạnh, Tổng giám đốc ngân hàng này cho biết để kiểm soát rủi ro nợ xấu, Ngân hàng Nhà nước có một định hướng là các ngân hàng tăng trưởng đều trong suốt cả năm, chứ không phải dồn cả 15% tăng trưởng vào quý I chẳng hạn. Đây là một điểm mới, rất tích cực.

Tại Standard Chartered Việt Nam, trong cách điều hành của ngân hàng không có hạn chế tăng trưởng tín dụng ở bất cứ ngành nghề nào của nền kinh tế, mà tăng trưởng đều vào các ngành, đặc biệt là những ngành quan trọng đối với khách hàng.

Về tín dụng bất động sản, ngân hàng luôn chú ý hơn đến các rủi ro tiềm ẩn của thị trường bất động sản, chứ không phải chỉ riêng năm nay. Nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng ở khu vực bất động sản năm 2025 cao hơn nhiều so với năm trước. Vậy, làm cách nào để vẫn tăng trưởng được nền kinh tế, tăng trưởng tín dụng mà vẫn quản lý được rủi ro, đặc biệt là rủi ro từ bất động sản?

“Tín dụng cần được định hướng vào các dự án bất động sản có vai trò trọng yếu đối với nền kinh tế, bảo đảm chất lượng và phục vụ nhu cầu thực của người dân. Trọng tâm là các dự án bất động sản trong khu công nghiệp, khu dân cư và đặc biệt là nhà ở xã hội. Đây đều là những lĩnh vực có ý nghĩa quan trọng. Khi các ngân hàng ưu tiên vốn cho những dự án đáp ứng lợi ích của người dân và nền kinh tế, rủi ro tín dụng sẽ được kiểm soát ở mức hợp lý” – bà Nguyễn Thúy Hạnh nhận định.

Kết thúc năm 2025, tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng đối với nền kinh tế đạt khoảng 19,1% – cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỉ trọng đáng kể, khoảng 20-30% tổng dư nợ ở một số ngân hàng thương mại.