Thiếu thống nhất giữa các quy định, khoảng trống pháp lý về thời hạn sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp… đang khiến nhiều dự án khu công nghiệp “đóng băng”, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư FDI của TP.Hồ Chí Minh…
Ngày 21/11/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và Thương mại TP.Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp Trung tâm Trọng tài quốc tế (VIAC) tổ chức Diễn đàn Hỗ trợ
Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập
nhật quy định và khuyến nghị thực thi”.
Sự kiện đã thu hút hơn 300 đại biểu từ cơ quan quản lý, hiệp hội doanh nghiệp, nhà đầu tư
và chuyên gia pháp lý. Trọng tâm của diễn đàn tập trung vào tháo gỡ vướng mắc pháp lý
– yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của TP.Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới.
HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP LÀ TRỌNG TÂM HÚT FDI THẾ HỆ MỚI
Phát
biểu khai mạc diễn đàn, bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc ITPC, nhấn mạnh: “Diễn đàn đặt mục
tiêu “nghe hết – hiểu đúng – xử lý đến cùng” các vướng mắc pháp lý mà
nhà đầu tư trong lĩnh vực hạ tầng Khu công nghiệp tại TP.Hồ Chí Minh nói riêng và Việt
Nam nói chung đang đối mặt”.
Năm
2025, TP.Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn thực thi đồng thời nhiều đạo luật và nghị định
mới về đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội và phát triển khu công nghiệp. Việc điều
chỉnh quy hoạch, sắp xếp địa giới hành chính và tái định vị vai trò trung tâm
công nghiệp – dịch vụ tạo ra nhu cầu cấp thiết về làm rõ quy định và tháo gỡ
điểm nghẽn pháp lý.
Dữ
liệu từ ITPC cho thấy doanh nghiệp hạ tầng và nhà đầu tư sản xuất vẫn gặp nhiều
trở ngại về quỹ đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, triển
khai khu công nghiệp xanh, mô hình tích hợp khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ,
cũng như nhà ở công nhân.
GS.TS
Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch VIAC, chỉ rõ khu công nghiệp và khu chế xuất tiếp tục là
động lực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, song hành với lợi thế hạ tầng,
nhiều vướng mắc pháp lý vẫn tồn tại: hợp đồng chưa chuẩn hóa, thủ tục phức tạp,
hiểu khác nhau giữa các cơ quan, dễ dẫn đến tranh chấp và giảm sức hấp dẫn của
bất động sản công nghiệp.
“TP.Hồ Chí Minh đang hướng tới hình ảnh một siêu đô thị toàn cầu, kết nối
sâu rộng vào chuỗi cung ứng quốc tế với 5 trụ cột lớn: Trung tâm Tài chính Quốc
tế, cảng logistics thông minh, hành lang đổi mới sáng tạo kết nối khu Đông, y
tế và giáo dục chất lượng cao” GS.TS Hạnh nhấn mạnh; đồng thời cho rằng để
thực hiện được điều này, hạ tầng kinh tế – xã hội và hạ tầng công nghệ phải được
chuẩn bị tốt, trong đó hạ tầng khu công nghiệp là trọng tâm quan tâm thu hút thế
hệ FDI mới.
Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.Hồ
Chí Minh (HEPZA), thành phố hiện có 66 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 27.000 ha, hướng đến mục tiêu
105 khu công nghiệp với 49.000 ha vào năm 2030.
Tuy
nhiên, khi hệ thống quy định pháp luật ngày càng phức tạp, sự phát triển khu
công nghiệp đối mặt nhiều thách thức. Tại các buổi đối thoại, nhiều phản ánh về
sự thiếu thống nhất giữa các quy định, khoảng trống pháp lý về thời hạn sử dụng
đất, thủ tục chuyển nhượng dự án, cung cấp dịch vụ hạ tầng…
Nhiều
dự án vẫn “kẹt” ở các nút thắt pháp lý, tạo nguy cơ tranh chấp ở
nhiều giai đoạn: quyền sử dụng đất, bồi thường, góp vốn, chuyển nhượng dự án,
đến tranh chấp giữa nhà đầu tư hạ tầng và nhà đầu tư thứ cấp. Những vướng mắc
kéo dài này làm chậm tiến trình phát triển và khiến nguồn lực bị “đóng
băng”.
HẠ TẦNG KỸ THUẬT: KHOẢNG TRỐNG GIỮ QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN
Tại diễn đàn, hai phiên đối thoại chuyên sâu, tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn: (i) Đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; và (ii) Đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp, với trọng tâm là nhà ở công nhân và nhà ở xã hội.
Phiên
đối thoại đầu tiên tập trung vào pháp lý và triển khai hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp.
Ông
Seck Yee Chung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại TP.Hồ
Chí Minh (SingCham Vietnam), cho hay doanh
nghiệp Singapore lựa chọn đầu tư trực tiếp hoặc thuê lại đất/hạ tầng tùy chiến
lược và mức độ kiểm soát mong muốn. Mô hình liên doanh như VSIP được đánh giá
cao nhờ hệ sinh thái đa chức năng và ưu đãi rõ ràng. Tuy vậy, thủ tục kéo dài,
thiếu liên thông và chưa nhất quán giữa các cấp vẫn là rào cản lớn, khiến chi
phí vốn và chi phí cơ hội tăng cao.
Đại
diện Hiệp hội Doanh nghiệp Australia tại TP.Hồ Chí Minh (AusCham Vietnam), ông Sam Conroy cũng nhận định thủ tục
phức tạp và thiếu tính dự đoán là thách thức phổ biến với doanh nghiệp Australia. Một
số ngành đặc thù như hàng hải gặp khó khăn khi tìm quỹ đất phù hợp, trong khi
chất lượng kết nối logistics chưa đồng đều làm giảm sức cạnh tranh.
Thông tin thêm, ông Sam Conroy cho
biết ngày càng nhiều doanh nghiệp Australia nghiên cứu mô hình PPP/BOT trong hạ tầng
cảng và logistics phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế biển của Việt
Nam.
Từ
góc nhìn pháp lý, Luật sư Bùi Văn Thành chỉ rõ nhiều dự án kéo dài do không kịp
giải phóng mặt bằng, chậm triển khai hạ tầng, phân định trách nhiệm không rõ
ràng, dẫn đến tranh chấp; đồng thời đưa ra dự báo số lượng tranh chấp về giá thuê, phí hạ
tầng và trách nhiệm bàn giao mặt bằng sẽ tăng mạnh.
Luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh cảnh báo nhiều rủi ro khi thuê lại đất/hạ tầng khu công
nghiệp, như hồ sơ đất đai thiếu thống nhất, hiểu nhầm về quyền sử dụng khi trả tiền
một lần, khó khăn khi chuyển nhượng quyền thuê, và đặc biệt là nguy cơ bị thu
hồi đất nếu không đáp ứng tiến độ – rủi ro nhiều doanh nghiệp “đánh giá
chưa đủ sâu”.
Hai
luật sư khuyến nghị nhà đầu tư cần rà soát pháp lý chủ đầu tư hạ tầng, sử dụng
hợp đồng chuẩn, bổ sung điều khoản bảo vệ và mua bảo hiểm rủi ro pháp lý để
giảm thiểu tranh chấp.
HẠ TẦNG XÃ HỘI: MẮT XÍCH QUYẾT ĐỊNH CHẤT LƯỢNG DÒNG VỐN FDI
Phiên
đối thoại thứ hai xoay quanh nhà ở công nhân và hạ tầng xã hội, vấn đề cấp
bách khi hơn 4,1 triệu lao động tại 430 khu công nghiệp nhưng 70-80% công nhân
vẫn phải thuê trọ tự phát.
Chia
sẻ tại phiên đối thoại về bài toán đầu tư nhà ở cho công nhân trong các Khu công
nghiệp, ông Jeong Ji Hoon, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc (KOCHAM) tại
TP. Hồ Chí Minh, cho biết nhiều nhà phát
triển khu công nghiệp có năng lực triển khai tốt, nhưng phân khúc hạ tầng xã hội
vẫn kém hấp dẫn vì lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm, thủ tục phức tạp. Gói tín
dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mới đạt khoảng 2% giải ngân, cho thấy “nút
thắt” về điều kiện vay và thẩm định.
Ông Nakagawa Motohisa, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản (JCCH) tại TP. Hồ Chí Minh, nhận định dù Luật Đất đai và
Luật Nhà ở sửa đổi mở ra triển vọng mới, song sự chồng chéo giữa các văn bản, mức độ
ưu đãi không đồng nhất và chi phí phát triển hạ tầng đi kèm vẫn làm giảm sự quan
tâm của nhà đầu tư. Chỉ khi môi trường pháp lý thực sự ổn định và minh bạch,
khu vực tư nhân mới tham gia mạnh vào phân khúc này.
Theo Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, mô hình nhà lưu trú công nhân chưa hấp dẫn
vì không hình thành sở hữu, phụ thuộc vào cơ chế phối hợp giữa nhiều chủ thể và
chịu áp lực quy định chặt chẽ về hạ tầng – an ninh – môi trường. Giá thuê nhà
lưu trú cũng cần sớm được nghiên cứu khi địa giới TP.Hồ Chí Minh mở rộng.
Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả hai
hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển
khai dự án”.
Đồng
quan điểm trên, Luật sư Vũ Thị Quế bổ sung thêm, phát triển nhà ở xã hội ngoài khu
công nghiệp mang lại nhiều dư địa hơn, nhưng dự án vẫn đối mặt rủi ro ở tất cả
các giai đoạn: quỹ đất khó tiếp cận, nguồn vốn hạn chế, biên lợi nhuận thấp và
quy trình pháp lý tương đương dự án thương mại. “Doanh nghiệp không
nên mặc định “nhà ở xã hội tự bán được” mà cần đầu tư nghiêm túc vào
chất lượng và quản trị pháp lý”, Luật sư Quế nhấn mạnh.
Ban
tổ chức cho biết ITPC và VIAC sẽ tổng hợp đầy đủ ý kiến để báo cáo UBND TP.Hồ Chí Minh và các bộ ngành liên quan, hướng đến: hoàn thiện cơ chế pháp lý và rút ngắn thủ
tục, nâng cao tính dự đoán của môi trường đầu tư, tăng cường an toàn pháp lý và
niềm tin của doanh nghiệp, thúc đẩy mô hình khu công nghiệp hiện đại, xanh và
tích hợp dịch vụ.
Diễn
đàn khép lại với kỳ vọng sự đồng hành giữa Nhà nước – doanh nghiệp – tổ chức
pháp lý sẽ tạo nền tảng cho môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và cạnh tranh
hơn trong giai đoạn phát triển mới của TP.Hồ Chí Minh.
Trong khuôn khổ Diễn đàn, VIAC và AusCham Vietnam đã ký kết Thoả thuận hợp tác nhằm thiết lập kênh kết nối chính thức, tăng cường chia sẻ thông tin pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp trong phòng ngừa – xử lý tranh chấp.
-Nguyệt Hà
