Bất động sản ảm đạm hay đã ‘vui’ trở lại?

88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường trong 5 tháng

Báo cáo về tình hình thực hiện nhiệm vụ 6 tháng đầu năm và kế hoạch 6 tháng cuối năm 2023 của Bộ Xây dựng cho biết, tình hình thị trường bất động sản 6 tháng qua tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động tại thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại. Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động… ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội.

Nhận định trên của Bộ Xây dựng được thể hiện bằng con số nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc khi cho biết thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. 

Cụ thể trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 6 tháng cuối 2022. Số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so với 6 tháng cuối 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Phân khúc bất động sản phục vụ lưu trú có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.

Về số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trầm lắng, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động.

Trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Đã có tín hiệu hồi phục?

Trong khi đó, Sở Xây dựng TP.HCM nhận định: Thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục nhưng chưa ổn định. Nguyên nhân theo Sở này, do cơ quan chức năng đã có những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của từng dự án, nới lỏng chính sách tiền tệ, giảm lãi suất cho vay. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động thay đổi phương thức hoạt động, điều chỉnh danh mục đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm, tính toán lại giá bán và đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt hơn.

Trái ngược với nhận định khá tích cực thì báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy các con số đều giảm. Điển hình, trong quý 2/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của 8 dự án với tổng số 6.313 căn hộ, giảm 18,6% so với quý 1/2023 (7.753 căn) và giảm 33,24% so với cùng kỳ quý 2/2022 (9.456 căn). Điều đáng nói, những dự án đủ điều kiện để bán, cho thuê mua là những dự án đã được triển khai từ trước, quý 2/2023 mới hoàn tất thủ tục huy động vốn. Sở Xây dựng cũng nói thêm rằng, số liệu này không đánh giá đúng thực tế tình hình về thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay.

Đặc biệt, trong quý 2/2023 chỉ 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng tại TP.Thủ Đức với 650 căn hộ chung cư. Như vậy tính từ đầu năm đến nay, toàn TP.HCM chỉ có 2 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cùng nhận định với Sở Xây dựng là các công ty nghiên cứu thị trường cũng đưa ra các nhận định, con số thống kê khác tích cực. Như báo cáo quý 2/2023 của Tập đoàn DKRA cho thấy, thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận tăng trưởng về nguồn cung lẫn sức cầu so với quý 1/2023, nhưng không đáng kể. Đồng thời dự báo trong quý 3/2023 thị trường sẽ còn khởi sắc hơn.

Công ty Savills Việt Nam hay CBRE Việt Nam cũng nhận định thị trường bất động sản đang ấm dần.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, báo cáo của các cơ quan nhà nước có phần tin cậy hơn vì các số liệu được tổng hợp từ các tỉnh gửi về. Tuy nhiên, các số liệu vẫn chưa đầy đủ, đặc biệt có độ trễ, không nắm bắt được nhịp thực tế của thị trường. 

“Báo cáo của các công ty trên cơ sở thu thập nguồn dữ liệu từ các chủ đầu tư, môi giới nhưng các thông tin này không chính thống và không có tài liệu số liệu xác thực. Mặt khác, các công ty nghiên cứu báo cáo chưa đủ lực về nhân sự, tài chính… để thu thập đủ số liệu thực tế. Vì vậy, tùy thế mạnh của mỗi công ty mà cách thu thập, ra báo cáo sẽ khác nhau. Điều này khiến các nhà đầu tư cá nhân lúng túng khi tham khảo báo cáo về thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư do mỗi nguồn báo cáo khác nhau. Bên cạnh đó, vấn đề quan trọng là thị trường bất động sản ở ta chưa minh bạch. Vì thế, khi họ muốn có hoạch định chính sách, kế hoạch đầu tư khả thi phải mất rất nhiều thời gian và phải thâm nhập thực tế tìm hiểu lại”, ông Quang nhận định.