Chưa bao giờ thị trường cho vay mua nhà lại sôi nổi như hiện nay, khi các ngân hàng (NH) thương mại đồng loạt tung ra hàng loạt gói tín dụng ưu đãi với tổng giá trị hàng chục ngàn tỉ đồng, lãi suất thấp kỷ lục từ 3,88%/năm.
Ngập tràn các gói vay ưu đãi
Đầu tháng 5-2025, trong vai người có nhu cầu vay mua nhà, phóng viên Báo Người Lao Động đã tiếp cận một số NH thương mại để tìm hiểu về các gói vay ưu đãi. Tại NH Việt Nam Thương Tín (VietBank), nhân viên tư vấn giới thiệu gói “Vay vốn 0% lãi suất – Vạn sự khơi thông” với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm, thời hạn vay tối đa 380 tháng và miễn trả nợ gốc trong 60 tháng đầu. NH này còn có chương trình đặc biệt dành cho khách hàng mua căn hộ tại các dự án liên kết, miễn lãi tháng đầu tiên và áp dụng lãi suất 8%/năm trong 11 tháng tiếp theo của năm đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo từng kỳ, tùy thuộc vào thời hạn vay.
NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng không kém cạnh khi triển khai chương trình ưu đãi đến hết năm 2025 dành cho khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi, là công chức, viên chức hoặc người lao động.
Khách hàng có thể dùng chính căn nhà dự định mua làm tài sản bảo đảm, với lãi suất cố định 5,5%/năm trong 3 năm đầu, hạn mức vay lên đến 75% nhu cầu vốn và thời hạn vay tối đa 40 năm. Đặc biệt, khách hàng được miễn trả nợ gốc trong 60 tháng đầu tiên.
Giá nhà đất tăng quá cao thời gian qua là rào cản khiến các gói vay ưu đãi chưa phát huy tác dụng. Ảnh: LAM GIANG
Nhiều NH khác như ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB, LPBank cũng rầm rộ triển khai các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất từ 3,88% hoặc 3,99% trong giai đoạn đầu, hoặc lãi suất cố định 5,5% trong 2-3 năm đầu.
Đáng chú ý, HDBank đưa ra gói vay mua nhà ở xã hội với thời hạn lên đến 50 năm, giúp người có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng sở hữu nhà với mức trả góp chỉ từ 200.000 đồng/ngày, hỗ trợ người vay cân đối tài chính hiệu quả.
Bà Đinh Thị Thu Thảo, Phó Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân NH Á Châu (ACB), cho biết chỉ sau 2 tháng triển khai gói vay ưu đãi dành cho khách hàng dưới 35 tuổi với lãi suất từ 5,5%/năm, ACB đã giải ngân gần 2.000 tỉ đồng.
Chị Hoài Nam (ngụ quận Bình Thạnh, TP HCM), một người đang tìm hiểu vay vốn để mua bất động sản, tỏ ra bất ngờ, bởi hiếm khi chị thấy các NH đồng loạt tung ra nhiều gói vay ưu đãi mua nhà đất với lãi suất cạnh tranh đến vậy. Chị Nam đang cân nhắc mua căn hộ chung cư tại TP HCM để cho thuê hoặc đầu tư đất nền dài hạn.
“Tôi nhận thấy một số NH kéo dài thời gian ưu đãi lãi suất, thời hạn vay lên đến 30-50 năm, thậm chí ân hạn trả nợ gốc tối đa 5 năm. Những điều kiện này rất hấp dẫn nhưng tôi vẫn chưa tìm được bất động sản phù hợp, một phần vì giá nhà đất tăng nhanh trong thời gian ngắn” – chị Nam chia sẻ.
Nguy cơ từ lãi suất thả nổi
Dù các gói vay ưu đãi mang lại nhiều cơ hội nhưng một số chuyên gia cho rằng người vay vẫn đối mặt với rủi ro từ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Bởi, các gói vay đều có điều khoản lãi suất sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5%-5% và sẽ dao động từ 11%-13%/năm. Với các khoản vay mua nhà thường kéo dài trên 20 năm, lãi suất thả nổi có thể gây áp lực tài chính lớn nếu người vay không tính toán kỹ.
Bà Đinh Thị Thu Thảo cho biết các NH lớn, với nguồn vốn đầu vào ổn định, thường áp dụng lãi suất sau ưu đãi dựa trên lãi suất tiết kiệm 12 hoặc 24 tháng cộng biên độ từ 3% trở lên. Trong khi đó, một số NH nhỏ hơn có thể áp dụng lãi suất thả nổi hoặc lãi suất cơ sở tự công bố, khiến mức lãi suất sau ưu đãi cao hơn đáng kể.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cảnh báo lãi suất thả nổi là thách thức lớn đối với người vay. Sau giai đoạn ưu đãi, gánh nặng trả nợ có thể tăng mạnh, đặc biệt với những gia đình có thu nhập hạn chế.
Do vậy, ông khuyên người vay mua nhà đất nên bảo đảm tổng số tiền trả nợ (gốc và lãi) không vượt quá 50%-60% thu nhập hằng tháng để tránh rủi ro. Nếu tỉ lệ này chạm mức 70%-80%, người vay sẽ chịu áp lực lớn khi lãi suất thả nổi tăng đột biến. “Người vay cần tìm hiểu kỹ các điều khoản, bao gồm cơ chế điều chỉnh lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các chi phí phát sinh để tránh rơi vào “bẫy’ lãi suất” – ông Hiếu nhấn mạnh.
TS Lê Đạt Chí, Đại học Kinh tế TP HCM, cho rằng các NH có thể chuyển rủi ro lãi suất sang người vay khi chi phí huy động vốn tăng. Để tránh rủi ro này, ông khuyên người vay nên chọn các NH lớn có giá vốn đầu vào ổn định, điều kiện vay minh bạch để bảo đảm lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý. Việc so sánh các gói vay, tìm hiểu biên độ lãi suất sau ưu đãi và các chi phí liên quan là yếu tố then chốt mà người vay cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Tuy vậy, bà Đinh Thị Thu Thảo đánh giá thị trường cho vay mua nhà đã có nhiều cải thiện. Các NH không chỉ cạnh tranh về lãi suất mà còn mang đến giá trị gia tăng như tư vấn pháp lý, mở rộng điều kiện vay, điều chỉnh thời điểm trả nợ linh hoạt và xây dựng lộ trình thanh toán phù hợp. “Nếu lãi suất sau ưu đãi quá cao, khách hàng có thể chuyển khoản vay sang NH khác với điều kiện tốt hơn” – bà Thảo lưu ý.
Tăng trưởng tín dụng chưa như mong đợi
Năm 2025, ngành NH đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16%, tương đương 2,5 triệu tỉ đồng được bơm ra thị trường. Theo NH Nhà nước, đến giữa tháng 4-2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 3,95% so với cuối năm 2024. Riêng tại TP HCM, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 2-2025 chiếm khoảng 28% tổng dư nợ toàn địa bàn, tăng 1,15% so với cuối năm ngoái. Trong đó, dư nợ cho vay nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, thương mại…) tăng 0,67%.
Tuy nhiên, dù các NH rầm rộ đẩy mạnh cho vay mua nhà, tốc độ tăng trưởng lại chưa như kỳ vọng. Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, cho rằng nguyên nhân chính là do thiếu nguồn cung. Nhu cầu vay vốn để mua nhà ở thực rất lớn, nguồn vốn từ NH cũng dồi dào, nhưng số lượng dự án mới ra thị trường lại rất hạn chế. “Vướng mắc lớn nhất vẫn là thủ tục pháp lý cho các dự án. Dù đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ, việc triển khai từ chính sách sang thực tiễn vẫn còn nhiều trở ngại. Năm 2025 khó có nhiều dự án hoàn tất thủ tục để mở bán, và phải đến năm 2026 mới có thêm sản phẩm mới. Khi thiếu sản phẩm, nhu cầu giải ngân vốn của NH cũng khó tăng mạnh” – ông Nghĩa phân tích.
