Tại toạ đàm Thế chấp Quyền tài sản nhằm bảo đảm giao dịch vay vốn mới đây, các chuyên gia cho biết, các ngân hàng khi cầm tài sản bảo đảm, phổ biến là bất động sản cũng phát sinh rất nhiều khó khăn, tranh chấp phía sau.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI, Trọng tài viên VIAC, Hoà giải viên VMC cho biết, các vướng mắc thường xoay quanh những điểm nghẽn như: quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với tài sản bảo đảm; khó xác định tài sản; khó quản lý, khó phát mại. Trong đó, “khó” nhất là khả năng phát mại tài sản.
LS Nguyễn Tiến Lập, Luật sư Điều hành Cấp cao VPLS NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên VIAC nói thêm, hiện nay trong thế chấp, quyền tài sản có nhiều nhóm, nhưng quyền sử dụng đất, dự án là điển hình nhất. Ở đây có một tâm lý: nắm ‘sổ đỏ’ thì sẽ an toàn, không bội tín. Nhưng khi bước sang xử lý, câu chuyện khác hẳn: cầm sổ đỏ chưa chắc đã thu hồi được nợ. “Những bất động sản có khuất tất, lừa đảo thì không nói, nhưng kể cả khi cầm sổ đỏ trong tay thì bên vay có thể rũ bỏ trách nhiệm trả nợ, là tôi đã thế chấp thì không cần phải trả nợ?”, ông nói.
“Thử đặt tình huống cụ thể: tôi cho vay 100 tỷ, nhận mảnh đất làm bảo đảm, đã định giá và làm đủ thủ tục. Đến lúc xử lý, cầm sổ đỏ rồi liệu đã ‘xong nợ’ 100 tỷ chưa? Chưa đâu, vì muốn thu hồi tiền phải phát mại. Việc bán có được không? Thế chấp nhà ở dân dụng thì không nói mà thế chấp dự án thì rất khó. Ngân hàng cầm sổ đỏ có phát mại được không? Nếu không phát mại được, khoản nợ vẫn treo ở đó”, vị luật sư ví dụ.
Nhiều trường hợp các bên đẩy nhau ra tòa, tòa cho phát mại rồi chuyển sang đấu giá. Nhưng đấu giá có ai mua không lại là câu chuyện khác. Thủ tục và điều kiện rất nhiều, người mua e ngại không ai dám vào thì vẫn bế tắc.
“Một nhóm tranh chấp khác đến từ bội tín, ví dụ quyền đòi nợ. Cơ quan giải quyết tranh chấp có thể xác định quyền khá rõ, nhưng bước cưỡng chế thi hành lại vướng thủ tục hành chính hoặc phụ thuộc bên thứ ba, khiến việc thu hồi thực tế không trôi chảy.”
“Với thế chấp cổ phần, về nguyên tắc, khi anh không trả được nợ thì chuyển nhượng cổ phần, và tôi sẽ là cổ đông vào tham gia họp đại hội cổ đông”, ông Lập nói. Nhưng loại thế chấp này cũng không đơn giản, thực tế sẽ phải đi qua một loạt thủ tục hành chính, phải ghi nhận tại cơ quan đăng ký kinh doanh, thủ tục nội bộ doanh nghiệp… nên thi hành không hề đơn giản. Tóm lại, xác lập quyền thường dễ, nhưng khi thi hành thì nhiều vướng mắc, đó là khi xảy ra tranh chấp nhiều nhất.
Đối với câu hỏi bên nhận thế chấp có quyền hạn chế sử dụng/khai thác tài sản thế chấp không (ví dụ cấm cho thuê máy móc)? Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, luật đặt nguyên tắc chung và không đóng băng lưu thông tài sản. Phạm vi hạn chế do các bên thỏa thuận (có thể rất chặt hoặc nới). Ràng buộc quá mức sẽ tự hại bên nhận bảo đảm vì làm suy yếu nguồn thu của bên thế chấp, dẫn tới khó trả nợ.
“Người Việt hay có tâm lý: thế chấp là để bán tài sản đó. Nhưng không, thế chấp chỉ là để phòng ngừa, để ràng buộc. Không phải xử lý tài sản thế chấp đó mới là tốt nhất!”, ông Đức nói.
