Có điều khoản phạt cọc gấp 10 lần tiền đặt cọc
Theo trình bày của bà K. (ngụ tỉnh Ninh Bình) tại tòa, năm 2022, bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng thửa đất 320m2 tại Ninh Bình từ hai chị em ruột là bà V. và bà T. Thửa đất này do người bố đã mất của chị em bà V. đứng tên, nhưng có giấy thỏa thuận của các đồng thừa kế nhường quyền cho hai người.
Để đảm bảo giao dịch, vào tháng 5/2022, hai bên ký hợp đồng đặt cọc với số tiền 500 triệu đồng, thời hạn 24 tháng. Theo thỏa thuận, sau khi hai chị em bà V. hoàn tất thủ tục pháp lý, bà K. sẽ thanh toán thêm 650 triệu đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không bán, chị em bà V. sẽ bồi thường cho bà K. gấp 10 lần số tiền đặt cọc, tương ứng 5 tỷ đồng; ngược lại, nếu bà K. không mua thì sẽ mất tiền cọc.
Tuy nhiên, trong suốt thời gian đặt cọc, bà K. nhiều lần yêu cầu chị em bà V. hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được thực hiện. Đến khi hết hạn, chị em bà V. vẫn không thể bàn giao giấy tờ như cam kết.
Theo bà K., khi giá đất tăng sau thông tin sáp nhập địa giới hành chính, chị em bà V. viện lý do thửa đất có tranh chấp để trì hoãn giao dịch.
Sau đó, hai bên thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc ban đầu. Theo thỏa thuận mới vào tháng 3/2025, chị em bà V. sẽ hoàn trả cho bà K. tổng cộng 1,35 tỷ đồng, trong đó đã trả trước 700 triệu đồng và cam kết thanh toán nốt 650 triệu đồng trong tháng 5/2025. Tuy nhiên, hết thời hạn này, chị em bà V. vẫn không thanh toán phần còn lại.
Trước tình hình trên, bà K. khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc chị em bà V. tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả tiền cọc và chịu phạt.
Sau đó, bà K. điều chỉnh yêu cầu, đề nghị chị em bà V. trả lại 500 triệu đồng tiền cọc và 3 tỷ đồng tiền phạt cọc (giảm so với mức phạt 5 tỷ đồng theo thỏa thuận ban đầu). Sau khi trừ đi 700 triệu đồng đã nhận, tổng số tiền còn phải thanh toán là 2,8 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, chị em bà V. thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc với bà K. nhưng cho rằng không thể thực hiện chuyển nhượng do những vướng mắc pháp lý như mất giấy chứng nhận, có tranh chấp và diện tích thực tế thay đổi.
Chị em bà V. cũng trình bày hoàn cảnh khó khăn về tài chính và đề nghị được gia hạn thời gian thanh toán theo thỏa thuận hủy hợp đồng.
Bên bán “quay xe”, bị phạt cọc 3 tỷ đồng
Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử TAND khu vực 8 – Ninh Bình nhận định việc chị em bà V. không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng là vi phạm cam kết đã ký.
Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà K., buộc chị em bà V. trả tổng số tiền 3,5 tỷ đồng, gồm tiền đặt cọc và phạt cọc; sau khi trừ 700 triệu đồng đã thanh toán trước đó, còn phải trả 2,8 tỷ đồng.
Không đồng ý với phán quyết trên, chị em bà V. kháng cáo, đề nghị tòa phúc thẩm sửa án theo hướng chỉ buộc họ trả lại 650 triệu đồng theo thỏa thuận vào tháng 3/2025. Sau đó, họ tiếp tục bổ sung yêu cầu kháng cáo, đề nghị không phải trả số tiền này và cũng không phải chịu phạt cọc.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Ninh Bình nhận định hợp đồng đặt cọc tháng 5/2022 và thỏa thuận tháng 3/2025 đều được các bên tự nguyện ký kết, không trái pháp luật nên có giá trị ràng buộc thực hiện.
Việc chị em bà V. không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng không phải do trở ngại khách quan như trình bày, bởi thửa đất thực tế đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và không có tranh chấp.
Ngoài ra, việc các đồng thừa kế sau đó chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho chị em bà V. càng cho thấy phía bị đơn có đầy đủ điều kiện pháp lý nhưng không thực hiện cam kết. Do đó, lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện thuộc về chị em bà V.
Từ những phân tích trên, Tòa phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 51/2026/DS-PT ngày 4/3/2026 của TAND tỉnh Ninh Bình)
