Nhà đầu tư bất động sản “chạy đôn, chạy đáo” rao bán bất động sản cắt lỗ để lấy tiền đáo hạn ngân hàng

Thị trường nhà đất phía Nam gần đây xuất hiện các thông tin về giao dịch sôi nổi. Tuy vậy, tìm hiểu được biết, đa số là sản phẩm là hàng ngộp. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận “cắt lỗ” sâu để ra được hàng lấy nguồn tiền gồng tiếp các tài sản khác. Đây là thực tế đã âm ỉ diễn ra từ thời điểm cuối năm 2022, hiện tại bộc lộ rõ nét. Đa số những trường hợp rao bán tài sản lúc này là bán tháo, cắt lỗ thực sự. Mức cắt lỗ lên đến con số nửa tỉ đồng (với đất nền), hơn tỉ đồng (nhà) khiến nhiều người không khỏi ngạc nhiên.

Tìm hiểu được biết, nguồn hàng ngộp giá sâu đến từ các nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc nhà đầu tư lâu năm nhưng đang ôm nhiều tài sản cùng lúc. Không ít trong số đó phải liên tục rao bán cắt lỗ để gánh các tài sản còn lại.

Mới đây, anh V, một nhà đầu tư lâu năm sống tại khu Đông Tp.HCM rao bán nền đất lỗ 300 triệu đồng so với giá mua vào để lấy tiền lo việc đáo hạn ngân hàng. Hiện tài sản của anh V khá nhiều nhưng lại không có tiền mặt để giải quyết công việc. Gần đến thời điểm đáo hạn khoản vay hơn 1 tỉ đồng, anh đã hạ giá miếng đất mua năm ngoái để lấy tiền xoay sở.

Ban đầu anh tính “vay nóng” rồi tìm cách trả lại nhưng không vay được nên quyết định rao bán mảnh đất. Dù khá tiếc vì phải bán đất với giá rẻ nhưng anh V không còn cách nào khác. Theo nhà đầu tư này, sau đáo hạn anh có thể vay lại khoản tương đương, cũng là số tiền dự định “nuôi” các bất động sản tiềm năng khác mà bản thân anh không muốn bán ra ở thời điểm này.

Trường hợp như anh V không hiếm lúc này. Dù không chia sẻ câu chuyện với bên ngoài nhưng tìm hiểu được biết, một nhà đầu tư bất động sản hiện đang sống tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM đang “khổ sở” vì ôm tài sản. Mấy tháng nay nhà đầu tư này liên tục đi vay chỗ này, đắp chỗ kia chờ bán được tài sản. Dù giảm gần 500 triệu mảnh đất mặt tiền đường Lò Lu, P.Trường Thạnh, Q.9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) nhưng anh vẫn chưa chốt được. Không có tiền mặt, trong khi tài sản dù rao lỗ vẫn chưa ai mua khiến nhà đầu tư này rơi vào tình cảnh bí bách. Những cuộc gọi điện “vay nóng” bên ngoài hay nhờ bạn bè khắp nơi đã khiến nhà đầu tư này khổ sở.

Còn khá nhiều câu chuyện khó khăn của nhà đầu tư bất động sản. Những tài sản được bán ra thời điểm gần đây, dù giảm giá sâu nhưng với một số nhà đầu tư đó là sự may mắn. May mắn vì bán được để có tiền gồng tài sản khác và chi trả các khoản nợ. Với những nhà đầu tư dù bí bách nhưng rao bán mãi không được thì bất động sản như một gánh nặng đối với họ.

Việc nhà đầu từ “chạy đôn, chạy đáo” trả tiền lãi – gốc hàng tháng khiến nhiều người nghĩ đến câu chuyện: bất động sản đã từng giúp nhiều người giàu lên nhanh chóng, và cũng bất động sản khiến không ít người lâm cảnh nợ nần, bí bách. Một số góc nhìn trong ngành từng cho rằng, đã qua thời kì bất động sản là công cụ để thực hiện cuộc chơi tài chính của nhà đầu tư.

Nếu so với 2015, giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần (tùy theo từng khu vực). Thậm chí, mức tăng nhiều nơi lên đến 7 – 10 lần. Nhiều người mặc định cho rằng, điều đó là bình thường. Thế nhưng, thực tế sự bất ổn vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường nhiều năm qua. Một vài bất ổn có thể kể tên như: Người mua thực khó tiếp cận nhà ở; nhà đầu tư lộ rõ sự đuối sức tài chính phải bán tháo tài sản; dự án của doanh nghiệp khó thanh khoản…

Có thể thấy, sau khi tăng nóng 50 – 100%/năm trong giai đoạn 2016 – 2019 và duy trì tăng nhẹ 20 – 40%/năm giai đoạn 2020 – 2021, lập đỉnh vào đầu 2022, thị trường bất động sản hiện bước vào giai đoạn trầm lắng. Hiện rất nhiều nhà đầu tư bất động sản “chìm” trong khó khăn. Tất cả đều có nguyên nhân của nó.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group đã từng phân tích dưới góc nhìn cá nhân khi cho rằng, sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong nhưng năm trước đã để lại hậu quả của ngày hôm nay . Có thể thấy, sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Đến giai đoạn 2015 – 2019 thị trường địa ốc chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, lượng tiêu thụ lẫn mặt bằng giá.

“Mức tăng mạnh hiện diện ở tất cả các phân khúc, đặc biệt đất nền ở khu vực vùng xa. Cùng với đó, có đến 70-80% mua bất động sản là nhà đầu tư, đầu cơ, liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Điều này dẫn việc nhà đầu tư phải bán tháo tài sản. Theo cách phân tích của ông Thắng thì thị trường “hạ nhiệt”, những nhà đầu tư này lộ rõ ngay sự “đuối sức” về tài chính. Nghĩa là, họ tham gia thị trường bất động sản chủ yếu để đầu cơ, lướt sóng, tính bền vững trong đầu tư không có”, ông Thắng cho biết.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thị trường địa ốc trầm lắng và tình trạng bán tháo tài sản diễn ra ngày càng nhiều. Trong đó, có lý do có đến 80% mua bất động sản là để đầu tư, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thực. Khi thị trường lao dốc, nhóm đầu tư này bị “cuốn theo”. Thứ hai, bất động sản hàng hiệu liên tục ra đời khiến giá nhà đất tại các khu vực biến động liên tục, thậm chí tăng “ảo”, tăng vô tội vạ.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư xem bất động sản như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, cho nên thị trường đã tồn tại những bất ổn. Rất nhiều nhà đầu tư ôm bất động sản với mục đích duy nhất là mua đi bán lại, kì vọng lợi nhuận “bằng lần”. Đã không ít trường hợp nhà đầu tư “tay không bắt giặc” theo kiểu: đùng đòn bẩy 6 tỉ đồng, trong đó lấy 5 tỉ mua bất động sản còn 1 tỉ để dành đóng lãi vay trong 1-2 năm, chờ tài sản tăng giá bán. Thế nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền. Theo đó, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”. Và, hệ luỵ để lại cho chính nhà đầu tư, cho xã hội là không hề nhỏ.