Theo nhà đầu tư Đặng Hồng Phúc, người có 7 năm kinh nghiệm trong nghề đầu tư địa ốc (TP.HCM), trong thực tế, người mua bất động sản sẽ có thể gặp phải một số giao dịch tiềm ẩn rủi ro, hoặc mua nhanh bán gọn mà chưa kiểm tra thông tin bất động sản, trong đó có việc giao dịch phải đất dính quy hoạch. Ông Phúc cho rằng, nếu rơi vào trường hợp này, đừng lo lắng, hãy bình tĩnh xem xét và thực hiện các việc sau.
Thứ nhất, kiểm tra lại cam kết về đất quy hoạch trong nội dung hợp đồng cọc, hợp đồng mua bán (gọi chung là hợp đồng).
Thông thường, trong nội dung của hợp đồng sẽ có những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên. Do đó, nếu người mua gặp trường hợp mua phải đất dính quy hoạch thì cần kiểm tra nội dung cam kết về việc thửa đất đó không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng.
Cụ thể, nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc diện quy hoạch thì người mua có quyền yêu cầu người bán trả lại tiền cọc, hoặc số tiền đã thanh toán cùng với khoản tiền bồi thường theo cam kết trong hợp đồng (nếu có). Trường hợp người bán không đồng ý trả lại tiền và bồi thường thì người mua có quyền khởi kiện.
Nếu trong hợp đồng không có cam kết như trên thì người mua sẽ không được hoàn trả tiền cọc hoặc số tiền đã thanh toán nếu muốn hủy hợp đồng.
Việc kiểm tra khoản cam kết về đất quy hoạch này nhằm đảm bảo người mua đủ chứng cứ pháp lý để yêu cầu người bán trả lại số tiền đã thanh toán và bồi thường theo cam kết trong hợp đồng (nếu có) hoặc tiến hành khởi kiện nếu người bán không thực hiện theo cam kết đã ký.
Thứ hai, xác định người bán có lừa dối hay không?
Nếu người bán không có ý lừa dối thì hai bên cùng thương lượng lại về vấn đề giải quyết theo hợp đồng hoặc tùy vào trường hợp cụ thể mà thông cảm giải quyết.
Nếu người bán có mục đích lừa dối, không thông báo rõ ràng về quy hoạch, thì người mua có quyền kiện và hủy hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại (căn cứ theo Điều 127 luật Dân sự 2015).
Trong tình huống thửa đất bạn mua đã có quyết định thu hồi đất trước khi bạn thực hiện hợp đồng thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ vô hiệu. Đồng thời, thửa đất đó cũng sẽ không được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, bạn có thể khởi kiện và yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối. Kết quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là bên mua trả lại đất, bên bán trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên mua.
Nhà đầu tư Đặng Hồng Phúc khuyến nghị, sau khi xem xét hợp đồng cũng như động cơ bên bán là thiện chí, bạn vẫn muốn mua thửa đất đó thì hãy xem xét thửa đất này đang thuộc trường hợp nào?
Một, thửa đất bạn mua đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện: Lúc này, người sử dụng đất (tức người bán) được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, người bán không bị vi phạm pháp luật trong tình huống này nên người bán vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đó cho người mua khác (Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013).
Trường hợp này, bạn có quyền xây mới nhà ở trên thửa đất đó khi có nhu cầu và được thực hiện đầy đủ các quyền khác của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hai, thửa đất bạn mua đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Lúc này, người bán vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra.
Tuy nhiên, ở trường hợp này, bạn không được xây dựng mới nhà ở, công trình; trồng cây lâu năm trên thửa đất đó. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Ba, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa công bố việc xóa quy hoạch treo. Nếu sau 3 năm mà thửa đất bạn mua chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố việc xóa quy hoạch treo thì người sử dụng đất (tức là bạn, người đã mua thửa đất quy hoạch đó) hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại. Sau khi khiếu nại, nhưng không được phản hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa là, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng quyền và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, xây nhà, cho tặng…
Trong các giao dịch bất động sản, để giảm rủi ro, bạn nên kiểm tra nhiều thông tin liên quan, trong đó, tối thiểu phải có giấy xác nhận tình trạng thửa đất. Còn nếu bạn “lỡ” mua nhanh mà chưa qua kiểm tra thì hãy bình tĩnh mà giải quyết từng khâu.
