Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây đã yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai.
Tuy nhiên, phải làm thấu đáo, không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp. Ngoài ra, tránh đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.
Đánh thuế để tránh đầu cơ, găm đất
Trao đổi với PV VietNamNet, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, việc nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, hay các dự án đô thị chỉ được phép bán nhà đã xây mà không được bán đất… nhằm khai thác bất động sản hiệu quả hơn, tránh đầu cơ.
Tuy nhiên, động thái này mang tính xử lý cục bộ, phản ứng tình huống thay vì tiếp cận từ nền tảng luật pháp toàn diện. Trong khi đó, Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Thuế tài sản… là nền tảng, bao trùm hơn khi giải quyết từng sự việc.
Do đó, theo chuyên gia, cần xây dựng, hoàn thiện Luật Thuế tài sản (chủ yếu là thuế bất động sản). Luật này sẽ chi tiết từng vấn đề, trong đó phân biệt khách quan giữa những khu đất hoang hóa vì chủ đầu tư cố tình hay do vướng chính sách, thủ tục hành chính ở địa phương chậm…
“Thuế tài sản là một trong những sắc thuế quan trọng nhất của một quốc gia, hầu hết các nước đã áp dụng. Việc nộp thuế tài sản theo nguyên tắc sở hữu ít nộp ít, sở hữu nhiều nộp nhiều là hợp lý. Chính vì chưa có Luật Thuế tài sản nên mới có hiện tượng đầu cơ.
Khi luật thuế tài sản ra đời sẽ không còn đất bỏ hoang, bởi cá nhân, doanh nghiệp sẽ chỉ dám mua để khai thác sử dụng. Còn nếu mua để chờ tăng giá thì phải nộp thuế cho nhà nước”, ông Hiển nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho hay, với các doanh nghiệp phát triển dự án đã có quy định xử phạt đối với những dự án không triển khai.
Cụ thể, theo Luật Đất đai, trường hợp các dự án đầu tư mà đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà đất không được tiếp tục sử dụng, thì Nhà nước sẽ thu hồi cả đất lẫn công trình xây dựng trên đó.
Ngoài ra, trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.
Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất.
Vì thế, theo ông Đính, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là cấp bách để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, việc đánh thuế bất động sản một cách hiệu quả và minh bạch, tập trung vào nhóm đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì người mua để ở hoặc phục vụ sản xuất – kinh doanh, không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản.
Đề xuất xử phạt thay vì đánh thuế
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng việc đánh thuế đất bỏ hoang và các dự án chậm triển khai là cần thiết, song cần được xem xét một cách thận trọng.
Theo ông Quang, hiện nay bất động sản đã phải gánh nhiều loại thuế, phí; do đó nếu áp dụng thêm thuế mới, cần phân biệt rõ nguyên nhân khiến dự án chậm triển khai là do chủ quan hay khách quan.
Với các dự án đã được phê duyệt nhưng chậm triển khai không có lý do chính đáng, có thể cho phép gia hạn lần thứ nhất, thứ hai, và đến lần thứ ba sẽ phải đóng thuế. Biện pháp này cũng nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp “xí phần”, găm đất để đó rồi bán lại kiếm lời.
Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang lưu ý rằng, trong thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thực hiện đền bù đất theo giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, đồng thời chuẩn bị vốn tự có và vốn huy động – tất cả đều làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào.
Vì vậy, nếu tiếp tục áp dụng thuế đối với đất bỏ hoang hoặc dự án chậm triển khai, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng.
“Có thể tính toán đến một biện pháp xử phạt nhằm thúc đẩy tiến độ triển khai dự án, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường. Điều này sẽ hiệu quả hơn so với việc áp dụng một sắc thuế lâu dài,” ông Trần Khánh Quang đề xuất.
Chuyên gia đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua – bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế, thay vì lỗ cũng phải đóng 2% như hiện nay.
Theo Bộ Tư pháp, việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu là không khả thi do hệ thống quản lý thuế và đất đai chưa đồng bộ, cần nghiên cứu thêm.
Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo các cấp có thẩm quyền.
