Giá chung cư Hà Nội những năm gần đây tăng gần gấp đôi, trong khi thu nhập của người dân tăng không đáng kể – Ảnh: NAM TRẦN
Nhiều hộ gia đình không thể mua nhà
Trong bản tin thị trường vừa công bố, VARS cho hay giá nhà cao và tăng “chóng mặt” thời gian qua, trong khi thu nhập người dân cải thiện không tương ứng dẫn tới khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm.
Theo VARS, người có thu nhập ở mức trung bình tại Hà Nội có thể phải gác lại mong muốn sở hữu nhà hoặc tìm kiếm cơ hội tại khu vực có chi phí nhà ở thấp hơn.
Nguyên nhân do nhiều người không kiếm đủ tiền để mua nhà hoặc không “theo kịp” các khoản thanh toán thế chấp hằng tháng khi vay mua nhà.
Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, nguy cơ chiến tranh thương mại, nhiều người đang lo lắng về khả năng tăng trưởng thu nhập.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy thu nhập tối thiểu để có thể mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội (đủ khả năng chi trả tiền mua nhà, các khoản vay mua nhà) cao hơn khoảng 2 – 10 lần so với thu nhập trung bình thực tế của hộ gia đình Hà Nội.
Số liệu của Tổng cục Thống kê ghi nhận thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý 3-2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng.
VARS giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động thì tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.
Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 khoảng 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua nhà ở Hà Nội cần có mức thu nhập dao động từ 45 – 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc giá nhà từng khu vực.
Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay là thách thức với đa số hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập khá, nhiều hộ không thể mua nhà.
Cụ thể, tại khu vực các quận ngoại thành như: Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Long Biên dù giá bán nhà hiện nay dễ tiếp cận hơn nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 – 60 triệu đồng/tháng.
Muốn mua nhà phải ra vùng ven
VARS tính toán với giá nhà trung bình tại từng quận của Hà Nội và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm.
Và với nguyên tắc tài chính tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 – 3 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình trung bình.
Mức chênh lệch tại các quận trung tâm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ từ 3,7 – 8 lần, các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân từ 3 – 3,5 lần.
Theo VARS, việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm là khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình ở Hà Nội.
Tuy nhiên để mua được nhà, các hộ gia đình thu nhập trung bình, thu nhập khá phải chịu gánh nặng chi phí nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp mua nhà hằng tháng.
VARS cũng cho rằng khả năng chi trả cho nhà ở của người có thu nhập trung bình ngày càng khó khi giá nhà liên tục tăng, các dự án chung cư mới mở bán đều có giá bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.
Nhưng với mặt bằng giá nhà ở Hà Nội neo cao hiện nay, tốc độ tăng giá khó có thể duy trì như quãng thời gian trước.
Thực trạng lãi suất ngân hàng không cố định, trong một số giai đoạn việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, có thể khiến nhiều người mua nhà không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp.
Người mua cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.
