Đồng tình với tinh thần ban hành giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng chống đầu cơ là cần thiết, nhưng không thể bằng mệnh lệnh hành chính, mà phải bằng công cụ thị trường, để nhu cầu chính đáng không bị suy giảm.
– Thưa ông, Bộ Xây dựng vừa đưa ra dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá nhà, trong đó có đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30%. Quan điểm của ông thế nào về đề xuất trên?
Tôi hiểu, cơ quan quản lý đang rất nỗ lực nhằm nghiên cứu và đưa ra các giải pháp để kiểm soát giá nhà trong bối cảnh hiện nay. Và đề xuất giảm hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai tối đa 50%, nhà thứ 3 trở lên không quá 30% được đưa ra với mong muốn tạo cơ hội cho người dân vay mua nhà ở thực. Tôi hoàn toàn ủng hộ và đề cao những nỗ lực cũng như quyết tâm bình ổn giá nhà của cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ và hết sức thận trọng, để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không rất có thể không những không đạt được mục tiêu mà còn gây nguy cơ rủi ro cho thị trường.
– Cụ thể, những rủi ro khi áp “định mức” với dòng vốn vay như ông nói là gì?
Hiện nay, cơ sở dữ liệu về bất động sản của chúng ta còn thiếu, chưa đồng bộ. Việc xác định căn nhà thứ nhất, thứ hai hay nhiều hơn chưa có căn cứ rõ ràng, cụ thể và minh bạch. Trong khi đó, đây lại là yếu tố có tính quyết định đến việc xác định “định mức”. Điều này sẽ gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch. Đồng thời cũng tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật.
Quy định này cũng sẽ trở nên phi lý và gây cản trở cho các giao dịch chính đáng và hợp pháp như trường hợp bố mẹ muốn mua thêm nhà để dành cho con cái, hay hộ gia đình muốn mua thêm nhà để đưa vào khai thác kinh doanh cho thuê, hoặc người dân có nhu cầu mua thêm nhà khi phải chuyển nơi công tác…
– Nhưng, có lập luận rằng, phải nhìn vào cái lợi dài hạn, đó là đề xuất có thể giúp ngăn chặn tình trạng người mua nhà thứ hai, thứ ba tận dụng vốn ngân hàng, từ đó góp phần hạ nhiệt giá nhà, thưa ông?
Nếu muốn đạt được cái lợi dài hạn, chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện. Chứ không chỉ ưu tiên các giải pháp “phần ngọn”.
Thực tế, căn nguyên giá nhà leo thang nằm ở cấu trúc nguồn cung và chi phí đầu vào, chứ không chỉ ở vốn vay. Thủ tục pháp lý khó khăn, tiền sử dụng đất cao,… mới chính là “nút thắt cổ chai” khiến giá bị đội lên.
Vì thế, trước hết và ưu tiên, cần thực hiện các giải pháp để xử lý các nguyên nhân chính yếu, tiếp theo đó là cần áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp. Thậm chí, nếu không chuẩn thì biện pháp như trên có thể sẽ tạo hiệu ứng ngược gây hệ lụy. Dòng tiền không vận động theo đúng quy luật thị trường sẽ làm kinh tế chậm lại.
Muốn hạ giá nhà phải tăng cung, không thể bóp cầu
– Nếu dự thảo này được thông qua, ông dự đoán tác động cụ thể tới thị trường là gì?
Tôi lo ngại việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu doanh nghiệp. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.
Bài học Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở.
– Vậy đâu mới là giải pháp thực sự để kiểm soát, tránh tình trạng đội giá như thời gian qua, thưa ông?
Như đã nói, cốt lõi nằm ở tắc nghẽn pháp lý và khan hiếm nguồn cung. Hàng nghìn dự án bị đình trệ khiến chi phí đội lên, doanh nghiệp buộc phải bán giá cao để bù đắp. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, ngày càng tăng cũng đã đẩy giá nhà tăng cao.
Do đó, giải pháp đúng đắn là không làm ảnh hưởng tới cầu, mà là giải pháp tăng cung. Muốn vậy, Nhà nước cần tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, giảm gánh nặng chi phí. Khi doanh nghiệp có thể đưa nhiều sản phẩm ra thị trường, cạnh tranh tự nhiên sẽ kéo giá xuống.
Chống đầu cơ là cần thiết, nhưng không thể bằng mệnh lệnh hành chính, mà phải bằng công cụ thị trường, để nhu cầu chính đáng không bị suy giảm.
– Nhìn rộng hơn, theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam cần gì trong giai đoạn này?
Tôi cho rằng thị trường cần một sự điều hành đồng bộ, phù hợp quy luật. Chúng ta phải hướng đến một thị trường minh bạch, có dữ liệu quản lý đầy đủ, nơi đầu cơ bị hạn chế tự nhiên bằng cơ chế cạnh tranh, chứ không phải bằng cách hạn chế quyền tiếp cận nhà ở.
Người dân mong có cơ hội sở hữu ngôi nhà của mình, doanh nghiệp mong có môi trường minh bạch để phát triển. Nếu chính sách đi đúng hướng, thị trường bất động sản sẽ ngày càng chứng tỏ là động lực quan trọng giúp tăng trưởng cho cả nền kinh tế.
– Xin cảm ơn ông!
