Giá bán sơ cấp liên tục leo thang
Đầu năm nay, thị trường bất động sản TPHCM bất ngờ sôi động khi một đơn vị phân phối tung ra hơn 600 căn hộ tại huyện Bình Chánh cũ (nay là xã Tân Nhựt). Dự án mới này được chào bán với giá 37 triệu đồng/m2 và nhanh chóng “cháy hàng”.
Theo đơn vị phân phối, việc định vị dự án ở phân khúc tầm trung cùng chính sách thanh toán linh hoạt là yếu tố giúp thanh khoản cao.
Theo báo cáo giữa năm của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TPHCM khan hiếm ở tất cả phân khúc. Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II/2025 đạt 82 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước đó và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2024.
Việc mở rộng địa giới hành chính TPHCM, bao gồm tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung lớn, qua đó kéo giảm mặt bằng giá.
Tuy vậy, tại Bình Dương, nơi nguồn cung căn hộ dồi dào suốt ba năm qua, giá bán tiếp tục tăng mạnh. Các dự án giáp ranh TPHCM cũ, đặc biệt ở Thuận An và Dĩ An, tăng giá cao hơn mặt bằng chung.
Chẳng hạn, một dự án tại phường Dĩ An (trước đây là phường An Bình, TP Dĩ An) có giá 41 triệu đồng/m2 vào cuối năm ngoái hiện đã tăng lên 52-58 triệu đồng/m2.
Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM trong quý IV/2025 đạt 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 21% theo năm.
Khảo sát thị trường cho thấy, từ nay đến giữa năm 2026, khu vực Bình Dương sẽ đón hơn 10 dự án mới, dự báo cung ứng ra thị trường hơn 10.000 căn hộ.
Vẫn có căn hộ giá quanh 30 triệu đồng/m2
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Dương Minh Tiến – Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), nhận định tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Bình Dương rất tích cực khi phần lớn dự án mở bán đều ghi nhận thanh khoản tốt.
Dù mặt bằng giá liên tục lập đỉnh mới, nhưng khảo sát cho thấy thị trường Bình Dương vẫn xuất hiện các căn hộ có giá loanh quanh 30 triệu đồng/m2.
Đơn cử, hơn 10 căn tại một dự án trên đường Phan Bội Châu, phường Thủ Dầu Một (trước đây là phường Phú Thọ, TP Thủ Dầu Một) đang được chào bán với giá từ 31 triệu đồng/m2. Môi giới cho hay đây là giá gốc từ chủ đầu tư. Đây là dự án đã bàn giao, người mua có thể nhận nhà ngay.
Ông Dương Minh Tiến cho biết, có ba nguyên nhân chính khiến thị trường Bình Dương vẫn còn những căn hộ có mức giá bán ở ngưỡng hơn 30 triệu đồng/m2.
Thứ nhất, nhiều dự án có giá thấp do đã được phê duyệt tiền sử dụng đất. Khi chi phí đầu vào, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được xác định rõ từ đầu, chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá bán hợp lý để tạo sự cạnh tranh.
Thứ hai, sau các đợt mở bán, đơn vị phân phối thường giữ lại một lượng sản phẩm để bán theo chiến lược riêng. Những căn này đôi khi được chào bán sau với giá cạnh tranh hơn so với mặt bằng chung.
Thứ ba, dự án nào cũng có những căn hộ kén khách vì vị trí không đẹp. Khi phần lớn sản phẩm đã tiêu thụ, các căn này được đưa ra thị trường với mức giá mềm hơn.
Nằm không xa trung tâm TPHCM nhưng từng bị người mua nhà e dè vì bụi bặm và xe container dày đặc, giá nhà tại Khu đô thị Cát Lái bất ngờ tăng cao chưa từng thấy, gần gấp đôi sau 3 năm.
10 năm qua, giá căn hộ tại khu trung tâm TPHCM đã tăng gấp ba lần, giá bán sơ cấp hiện được ghi nhận ở mức 200-500 triệu đồng/m2. Thị trường cũng xuất hiện thông tin về các căn hộ siêu sang có giá gần 700 triệu đồng/m2.
Có sở hữu đầy đủ tiện ích và môi trường sống cao cấp, nhưng cứ mưa lớn hoặc triều cường, “khu nhà giàu” của TPHCM lại biến thành sông. Dù vậy, giá nhà tại đây vẫn thuộc hạng đắt đỏ nhất.
