Căn hộ chưa bàn giao, đang thế chấp ngân hàng
Theo nội dung vụ việc, qua tham khảo thông tin thị trường, ông H. có nhu cầu mua một căn hộ chung cư do vợ chồng ông C. (cùng ngụ TP Hà Nội) đứng tên trên hợp đồng mua bán tại một dự án ở TP Hà Nội. Căn hộ này được vợ chồng ông C. mua trực tiếp từ chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán ký vào tháng 10/2020.
Tháng 8/2022, ông H. và vợ chồng ông C. ký hợp đồng đặt cọc nhằm tiến tới việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ nói trên. Tổng giá trị chuyển nhượng căn hộ được các bên thống nhất là 12,7 tỷ đồng. Ông H. đã giao cho vợ chồng ông C. số tiền đặt cọc 500 triệu đồng.
Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông C. đã thanh toán 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, căn hộ vẫn chưa được bàn giao, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) và đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay.
Do đó, các bên thống nhất hình thức giao dịch là chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư sau khi hoàn tất các điều kiện pháp lý cần thiết.
Theo thỏa thuận, ông H. có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng theo tiến độ từ tháng 8/2022 đến chậm nhất ngày 10/01/2023. Ngoài khoản đặt cọc 500 triệu đồng, ông H. còn phải thanh toán các đợt tiền theo lịch trình cụ thể, đồng thời chi trả chi phí phát sinh 40 triệu đồng mỗi tháng nếu việc chuyển nhượng bị kéo dài.
Thực tế, ông H. đã thanh toán tổng cộng 2,58 tỷ đồng, bao gồm tiền đặt cọc, hai đợt thanh toán đầu và 80 triệu đồng tiền chi phí phát sinh theo yêu cầu của bên bán.
Sau đó, ông H. không tiếp tục thanh toán các đợt tiếp theo mà gửi văn bản đề nghị vợ chồng ông C. cung cấp thông tin chi tiết về khoản vay ngân hàng, tình trạng thế chấp căn hộ và xin điều chỉnh tiến độ thanh toán do gặp khó khăn tài chính.
Hai bên không đạt được thỏa thuận. Tháng 12/2022, vợ chồng ông C. gửi thông báo chấm dứt hợp đồng đặt cọc, cho rằng ông H. vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán. Đến tháng 4/2023, vợ chồng ông C. ký hợp đồng mua bán căn hộ với bên thứ ba và giao dịch này đã được hoàn tất.
Không đồng ý với cách xử lý trên, ông H. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì căn hộ đang thế chấp ngân hàng nhưng vẫn được giao dịch mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ông H. đề nghị vợ chồng ông C. hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận là 2,58 tỷ đồng và tiền lãi.
Ngược lại, vợ chồng ông C. khẳng định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật; ông H. là bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến giao dịch không thể tiếp tục. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, ông H. phải chịu mất tiền đặt cọc 500 triệu đồng, bị phạt cọc gấp ba lần và phạt vi phạm 8% nghĩa vụ. Sau khi đối trừ, vợ chồng ông C. chỉ đồng ý hoàn trả 165 triệu đồng.
Không chỉ mất tiền cọc, còn bị phạt cọc gấp ba lần
Theo chủ đầu tư dự án, trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với vợ chồng ông C., công ty không nhận được bất kỳ yêu cầu xác nhận chuyển nhượng nào liên quan đến ông H. Đến tháng 3/2023, vợ chồng ông C. đã thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ và hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.
Tại bản án sơ thẩm ngày 29/4/2025, TAND quận Cầu Giấy, TP Hà Nội (nay là TAND khu vực 4 – Hà Nội) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H., tuyên hợp đồng đặt cọc giữa ông H. và vợ chồng ông C. vô hiệu.
Tòa sơ thẩm buộc vợ chồng ông C. hoàn trả cho ông H. số tiền 2,58 tỷ đồng, không chấp nhận yêu cầu đòi 451 triệu đồng tiền lãi của ông H.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông C. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định hợp đồng đặt cọc giữa ông H. và vợ chồng ông C. được xác lập hợp pháp về chủ thể, hình thức và nội dung.
Tại thời điểm ký kết, vợ chồng ông C. đã thanh toán 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư và theo hợp đồng mua bán đã ký, họ có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo thỏa thuận, ông H. đặt cọc 500 triệu đồng và cam kết thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng căn hộ 12,7 tỷ đồng theo tiến độ nhiều đợt trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Thực tế, ông H. đã thanh toán tổng cộng 2,58 tỷ đồng, gồm tiền đặt cọc, hai đợt thanh toán và chi phí phát sinh do kéo dài thời hạn chuyển nhượng.
Tuy nhiên, sau đó ông H. không tiếp tục thanh toán đúng tiến độ, dù đã được bên bán nhiều lần thông báo, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ. Việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán được xác định là nguyên nhân khiến các bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Từ đó, TAND TP Hà Nội xác định ông H. là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, phải chịu mất 500 triệu đồng tiền đặt cọc và bị phạt cọc gấp ba lần, tương đương 1,5 tỷ đồng. Đối với số tiền đã thanh toán trước ngoài tiền đặt cọc, vợ chồng ông C. có trách nhiệm hoàn trả cho ông H. 2,08 tỷ đồng; yêu cầu tính lãi của ông H. không được chấp nhận.
Hùn tiền mua đất, một bên góp nhiều, một bên góp ít nhưng cùng đứng tên trên sổ đỏ. Khi thửa đất bị Nhà nước thu hồi và phát sinh tiền bồi thường, mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh.
Trên cơ sở ủy quyền của chủ nhà, người được ủy quyền đã đứng ra nhận tiền đặt cọc của bên mua. Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch, căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.
Tin tưởng vào cam kết của bên bán, người mua đặt cọc 2 tỷ đồng để chờ ngày sang tên thửa đất. Thế nhưng, diện tích thực tế lại không đủ như thỏa thuận.
