Theo phản ánh của công dân, gia đình có 263m2 đất trồng cây lâu năm, không có nguồn gốc tách từ đất ở. Trên diện tích này, gia đình đã xây nhà và sinh sống ổn định từ năm 2008 đến nay, khu vực xung quanh đã hình thành khu dân cư đông đúc.
Công dân cho biết, theo tìm hiểu thì nhà ở xây trên đất trồng cây lâu năm như vậy là sai phạm. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước không có biên bản phạt vi phạm hành chính.
Người dân đặt câu hỏi: Nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì sẽ phải nộp tiền như thế nào, có phải đóng 100% theo giá đất ở hay chỉ theo tỷ lệ % bao nhiêu? Đồng thời, có bắt buộc phải chuyển toàn bộ 263m2 sang đất ở hay chỉ cần chuyển một phần theo nhu cầu sử dụng?
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư được quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai.
Theo đó, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thì khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cụ thể, người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại. Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đáng chú ý, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất)”.
Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân liên hệ với cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương, cơ quan thuế để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, khi sắp xếp lại đơn vị hành chính xã nhập vào đơn vị hành chính phường thì đơn vị hành chính sau sắp xếp là phường và loại đất ở được xác định là đất ở đô thị.
Công dân phản ánh tình trạng “mắc kẹt” suốt nhiều năm khi thửa đất đang sử dụng không thể chuyển sang đất ở vì vướng quy hoạch hẻm dự phòng đã tồn tại từ gần hai thập kỷ trước.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời công dân về tính pháp lý khi xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ từ nhiều năm trước, đến khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận bị lập biên bản vi phạm.
